多路径拓展助力增长，轻重分离积极推进

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 03 月 22 日 [table_main] 多路径拓展助力增长，轻重分离积极 公司点评报告模板 推进 招商积余（001914.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布 2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入 105.91 亿元，同比增长 22.42%；实现归母净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%；实现基本每股收益 0.48 元/股，同比增长 17.26%。  “沃土云林”奋发求进，经营业绩更上一层楼。物业管理方面，2021 年末公司在管面积 2.81 亿平方米，同比增长 47%，净新增面积 9013.2 万平，其中来自住宅和非住宅的面积增长分别 1931.67、7081.53 万平方米。公司物管板块实现营业收入 99.08 亿元，同比增长 23.31%，占营业收入总额的 93.56%；物管板块实现毛利率11.11%，较去年提升 0.88pct，主要是因为非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。随着“沃土云林”模式落地，提质增效取得良好效果，经营业绩基本符合预期，盈利实现稳中有进。  外拓成绩亮眼，多路径发展增添强劲动力。公司市场化拓展能力一直名列前茅，本年度外拓力度继续加大，新签项目合同额快速增长。公司全年实现新签约合同金额 30.50 亿元，同比增长 24%，增速较去年同期+13pct，新签合同额中来自母公司 6.5 亿元，占比仅为 21.31%，对母公司依赖程度逐步下降。拓展方式来看，除招投标外，公司通过多路径实现增长，“总对总”及合资合作模式新签年度合同金额同比增长分别为 133%、298%。2021 年底，收并购市场上实现突破，先后完成对上航物业、南航物业股权收购，以及对汇勤物业增资扩股，拓宽了标的获取渠道，为稳定可持续发展扩充了资源基础。  资管业务基本恢复疫情前水平。资管业务实现营业收入 5.56 亿元，同比增长 23.70%，占比 5.25%。商业运营方面，公司在管商业项目 44 个（含筹备项目）管理面积 179 万平；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为 59.12 万平，出租率为 98%。各项业务均较去年回升。  轻重分离积极推进。2022 年 2 月，公司股东大会通过将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司 100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业，轻资产运营助力公司提质增效。  投资建议：2021 年公司成功完成年初 103 亿收入目标，2022 年度，公司计划实现营业收入 130 亿元。公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在 2022 年逐步体现，推动业绩进一步增长。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.66元/股、0.83 元/股，以 3 月 21 日的收盘价 14.95 元计算，对应的市盈率分别为 22.7 倍、18.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。  风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%上证指数招商积余 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 03. 18 A 股收盘价 14.95 A 股一年内最高价(元) 20.92 A 股一年内最低价(元) 12.62 上证指数 3253.69 市盈率 30.91 总股本 1060.35 实际流通 A 股（百万股） 666.86 限售的流通 A 股（百万股） 393.49 流通 A 股市值(亿元) 99.70 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图 1：招商积余营业收入（亿元）及同比增速 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00201620172018201920202021营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 2：归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 -100%0%100%200%300%400%500%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00201620172018201920202021归母净利润同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：招商积余基本每股收益（元）及同比增速 -200%-100%0%100%200%300%400%500%0.000.200.400.600.801.001.201.40201620172018201920202021基本每股收益同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商积余毛利率（%） 0%500%1000%1500%2000%2500%201620172018201920202021毛利率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图 5：招商积余资产负债率（%） 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00201620172018201920202021资产负债率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 6： 物管板块营业收入（亿元）及同比增速 0%10%20%30%40%50%60%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00201920202021物管营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 7：招商积余在管面积及新增合同额 0%50%100%150%200%250%300%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002019/12/312020/12/312021/12/31新签年度合同额（亿元）在管面积（亿平方米） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事