2021年拿地有多少潜在利润？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：6.84 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 3111.44 流通股本(百万股) 2686.23 市价(元) 6.84 市值(百万元) 21282 流通市值(百万元) 18373 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《精耕细作，方得始终》——滨江集团首次覆盖报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 销售收入（百万元） 24955 28597 37015 54177 67205 增长率 yoy% 18.18 14.60 29.44 46.36 24.05 归母净利润（百万元） 1631 2328 2601 3335 4138 增长率 yoy% 34.03 42.69 11.71 28.26 24.07 每股收益（元） 0.52 0.75 0.84 1.07 1.33 P/E 13.05 9.14 8.18 6.38 5.14 P/B 1.28 1.16 1.04 0.92 0.81 备注：股价采用 2022 年 3 月 21 日收盘价 报告摘要  2021 年新增货值充足，净利润率约 10.04% 2021 年，公司合计获取土地 38 宗，合计拿地金额 741 亿元；其中，杭州拿地金额为 298.86 亿元，位居杭州拿地金额榜第一。 我们预计公司 2021 年拿地项目可售货值为 1412 亿元，可实现净利润 142 亿元，归母净利润 71 亿元。由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响产生波动从而影响利润率，我们对其进行了敏感性测算：单方成本不变前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点，权益净利润率约提高 0.2 个百分点；销售均价不变前提下，单方成本每下降 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点，权益净利润率约提高 0.2 个百分点。净利润率及权益净利润率中枢分别为 10%及 5%。  省内全面布局、拿地权益提高，利润率维持稳定 2018 年以来，公司积极扩张土储，保持杭州龙头地位的同时，向浙江省内其他城市拓展。2018 年-2021 年，公司新增计容建筑面积分别为 347、295、432 及 462万方，其中杭州市拿地占比分别为 39%、54%、75%及 39%。 2021 年公司增加浙江省内杭州市外拿地占比。新房限价后，杭州房地价差缩窄，项目利润率受到挤压；省内其他城市受限价影响较小，增加其他城市拿地占比有利于提高毛利率。我们测算，2021 年杭州新增项目的整体毛利率比其他城市新增项目毛利率约低 7%。 此外，公司持续提高拿地权益比，以平衡规模与利润。2017 年到 2020 年公司商品房销售中权益销售比例由 2018 年的 44.1%提升至 2020 年的 51.3%，2021 年公司新增项目权益占比持续提升至 52.6%。  区域深耕优势尽显，现金充足融资成本创新低 浙江省需求相对坚韧，深耕浙江有利于公司快速实现销售回款。2021 年，公司实现销售额 1691 亿元，同比增长 24%，创历史新高；实现销售回款 683 亿元，同比增长 30%。此外，小半径管理使公司拥有显著成本优势，用期间费用与销售商品、提供劳务收到的现金（代替销售回款）之比来衡量费用率，管理费率始终维持在 1%以下，且销售费率低于行业平均水平。 2021 年，公司融资成本较上年下降 0.3 个百分点至 4.9%。回款及时叠加融资通畅体现了公司的稳健经营能力。  盈利预测及投资建议 根据项目结算情况，我们修正公司盈利预测。我们预计，公司 2021 年至 2023 年，实现营业收入 370.2 亿、541.8 亿、672.1 亿（前值为 500.8 亿、593.5 亿、723.3 亿），同比增长 29.4%、46.4%及 24.1%；实现归属母公司净利润 26.0 亿、33.4亿及 41.4 亿（前值为 37.8 亿、44.8 亿及 49.4 亿），同比增长 11.7%、28.3%及 24.1%；摊薄后每股收益 0.84、1.07 及 1.33，对应 PE 为 8.2 倍、6.4 倍及 5.1 倍。 公司处于基本面不断改善的过程中，前期高周转策略进入业绩释放期，且持续积极扩张高质量土储，未来利润有保障，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。 2021 年拿地有多少潜在利润？ 滨江集团（002244.SZ）/房地产 证券研究报告/公司研究简报 2022 年 03 月 22 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司研究简报 内容目录 一、项目测算假设 ............................................................................................... - 6 - 二、项目具体介绍 ............................................................................................... - 6 - 红狮上品小区 ............................................................................................... - 6 - 观翠揽月轩 .................................................................................................. - 7 - 栖江揽月轩 .................................................................................................. - 7 - 滨江世纪国泰中心 ....................................................................................... - 8 - 望涛月明 ...................................................................................................... - 9 - 滨涛映月 ...............................................................