房地产行业第11周周报：去化周期超15个月创疫情后最高点，多部委联合表态化解地产风险提振市场信心

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 3 月 21 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动（房地产 2022 年 1-2月统计局数据点评）》20220315 《新增居民中长期贷款首次为负，新房二手房成交同比降幅持续扩大（房地产行业第 10 周周报）》20220315 《2 月楼市地市持续低迷，政策调整力度有望进一步加大（房地产行业 2022 年 2 月全扫描）》20220308 《郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用（房地产行业第 9周周报）20220307 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 11 周周报 （3 月 12 日-3 月 18 日） 去化周期超 15 个月创疫情后最高点，多部委联合表态化解地产风险提振市场信心 核心观点 本周新房、二手房成交量相比于上周有所下降。本周 47 个城市新房成交套数为 2.6万套，环比下降 15.0%，同比下降 57.1%；18 个大中城市新房成交套数为 1.6 万套，环比下降 11.2%，同比下降 54.5%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-7.9%、-14.1%、-4.3%，同比增速分别为-51.0%、-55.2%、-57.4%。16 个城市二手房成交套数为1.2 万套，环比下降 8.4%，同比下降 42.8%；12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 10.1%，同比下降 42.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-10.1%、-9.0%、-15.2%，同比增速分别为-41.4%、-40.7%、-54.3%。 新房库存量、去化周期相比于上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 102.5 万套，环比上升 0.4%，去化周期为 15.4 个月，环比上升 0.9 个月；8 个大中城市新房库存套数 56.0 万套，环比上升 0.8%，同比上升 2.3%，去化周期为 11.0 个月，环比上升 0.8个月；一线城市新房库存量 26.6 万套，环比上升 1.1%，去化周期 9.9 个月，环比上升0.8 个月，二线城市新房库存量 20.5 万套，环比上升 0.8%，去化周期为 11.1 个月，环比上升 0.8 个月，三线城市新房库存套数为 8.9 万套，环比无明显变化，去化周期 15.4个月，环比减少 0.1 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 172 宗，环比下降 55.1%，同比下降 79.3%；成交土地规划建筑面积为 1404 万平方米，环比下降 50.4%，同比下降 71.4%；成交土地总价为 120 亿元，环比下降 41.0%，同比下降 84.4%；成交土地楼面均价为 852元/平方米，环比上升 18.8%，同比下降 45.5%；百城成交土地溢价率为 1.63%，环比下降 44.6%，同比下降 91.9%。 投资建议 3 月 16 日，金融委召开专题会议，提出货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；关于房企，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施；积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。其中财政部明确表示年内不会扩大房地产税试点城市范围。我们认为，暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变。虽然 3 月 15 日统计局公布的投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间，政策改善预期仍在，建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 3 月 21 日 房地产行业第 11 周周报（3 月 12 日-3 月 18 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13 3 本周行业政策梳理 ...........................................................................