招商积余2021年报点评报告：高质量拓展卓有成效，向轻资产运营再迈进

http://research.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 公司研究类模板 点评报告 招商积余(001914) 报告日期：2022 年 3 月 19 日 高质量拓展卓有成效，向轻资产运营再迈进 ──招商积余 2021 年报点评报告 [table_zw] 公司研究类模板 行业公司研究｜房地产行业｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn 事件：2022 年 3 月 18 日公司发布业绩公告。 投资要点 ❑ 收入利润稳定增长，毛利率稳中有升：招商积余 2021 年收入 105.91亿元，同比增长 22.42%，实现净利润 4.53 亿元，同比增长 10.75%，归母净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。分项收入来看，物管业务99.08 亿元，同比增长 22.31%，资管业务 5.56 亿元，同比增长 23.70%，其 他 业 务1.26亿 元 ， 同 比 下 降24.12% ， 分 别 占 比93.56%/5.25%/1.19%。其中受地产行业环境影响资产减值 1.6 亿元，但投资性房地产产生的公允价值变动收益 1.07 亿元，缓解了业绩的冲击。公司 2021 年毛利率 13.8%，同比增长 0.2%，分项毛利率来看，物管业务 11.43%，同比提升 0.47%，资管业务 56.18%，同比下降1.09%。 ❑ 定位轻资产运营平台，资产债务结构持续优化：2022 年初，公司拟定剥离三家下属企业，加快轻资产运营模式落地。截止 21 年底，公司总资产 167.7 亿元，较期初增长 2.52%；归属于上市公司股东的净资产86.6 亿元，较期初增长 4.35%；资产负债率 48.85%，较期初下降0.51%。有息债务余额 27.5 亿元，同比下降 2.88 亿元；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用同比减少 0.46 亿元，其中利息支出减少0.4 亿元。 ❑ 管理规模持续扩张，多元市拓能力表现优异：截止 2021 年，公司物管业务新签年度合同额 30.50 亿元，同比增长 24%，在管项目 1717 个，管理面积 2.81 亿平，同比增长 47%。公司持续巩固非住市场领先优势，积极拓展高质量项目，千万级项目数量同比增加 43%。公司通过“总对总”和合资合作开拓市场，新签年度合同额同比增长 133%/298%，公司还通过收并购拓宽标的获取渠道。公司物管增值服务实现营收21.1 亿元，同比增长 34%，占物管业务营收 21.25%，同比增长 8.6%。其中到家汇商业业务发展提速，2021 年平台交易额 8+亿元，同比增长66%，实现营收 2.66 亿元，同比增长约 500%。 ❑ 资管业务持续发力，持有物业经营稳步修复：商管运营方面，截止 2021年末，公司在管商业项目 44 个（含筹备项目），在管面积 179 万平方米。持有物业经营方面，公司持有的物业包括购物中心、写字楼等多种业态，总可出租面积为 59.12 万平，出租率为 98%。其中随疫情好转，购物中心及写字楼的平均出租较上年同期略有回升。 ❑ 投资建议：买入。我们预计公司 2022 年 EPS 为 0.65，对照公司可比公司估值，给予公司 2022 年 28 倍 PE，对应市值 192 亿元，目标价18.06 元，维持“买入评级”。 ❑ 风险提示：疫情反复、外拓市场不确定性、资产剥离不确定性、剩余房地产项目处置风险。 [table_invest] 评级 买入 上次评级 买入 当前价格 ￥14.38 单季度业绩 元/股 4Q/2021 0.48 3Q/2021 0.36 2Q/2021 0.23 1Q/2021 0.11 [table_stktrend] 公司简介 公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业公司。主要从事物业资产管理与服务。公司主要产品或服务为物业管理业务、资产管理业务、房地产开发业务。 相关报告 1《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.15 2《两会坚持稳中求进，防范化解重大风险，房地产多赛道值得关注》2022.3.5 3《一文读懂预售资金监管和其规范化影响》2022.2.14 4《房地产行业修复的路径有哪些？》2022.2.9 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 联系人： 王逸枫 证券研究报告 [table_page] 招商积余(001914)点评报告 http://research.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 财务摘要 [table_predict] （百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 主营收入 10591 13432 17130 22005 (+/-) 23% 27% 28% 28% 净利润 513 684 883 1119 (+/-) 17% 33% 29% 27% 每股收益（元） 0.48 0.65 0.83 1.05 P/E 29.73 22.29 17.26 13.63 注：收盘价为 2022 年 3 月 18 日 图 1：2021 年公司实现营收 105.9 亿元，同比+22.42% 图 2：物管收入占比 94%，其他业务（地产开发）占比减小 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 图 3：2021 年公司整体毛利率 13.8%，提升 0.2pct 图 4：2021 年归母净利润 5.13 亿元，同比+17.25% 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 图 5：2021 年公司管理面积 2.81 亿㎡，非住业态占比 59% 图 6：2021 年公司新签约合同金额 30.5 亿元，非住业态占 74% 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 [table_page] 招商积余(001914)点评报告 http://research.stocke.com.cn 3/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 可比公司估值 代码 简称 收盘价 （港元/元） EPS（元） PE（倍） PEG 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 2022PE/ (2021-23 年净利润复合增速) 6049.HK 保利物业 53.95 1.53 1.98 2.53 3.22 28.56 22.07 17.25 13.58 0.77 6098.HK 碧桂园服务 36.85 1.27 1.96 2.81 - 23.44 15.19 10.64 - 0.31 2869.HK 绿城服务 6.99 0.27 0.34 0.42 - 20.97 16.82 13.44 - 0.67 2669.HK 中海物业 7.57 0.28 0.36 0.47 - 22.07 16.94 13.