宏观专题：破解房地产企业信用融资困境

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2022 年 3 月 18 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 联系人 王洋 资格编号：S0120121110003 邮箱：wangyang5@tebon.com.cn 相关研究 《如何定量评估 2022 年“宽信用”——流动性创造系列专题之一》 《2022 年流动性缺口有多大？—— 宏观年度展望之货币与信用篇》 《降息又降准，股市何时上涨？——流动性创造系列专题之三》 《央行反复强调“超储率”有何深意？——流动性创造系列专题之四》 《Flight-to-Quality、信用债策略应如何变——流动性创造系列之五》 破解房地产企业信用融资困境 [Table_Summary] 投资要点：  房地产行业修复需尽快破解融资困境。（1）从房地产投资来看，地产行业融资端成为地产投资持续好转的主要制约因素，房地产企业融资端压力成为今年以来新开工增速降幅扩大的主要因素，未来如果在房地产前端销售、后端贷款和债券融资等方面均未现明显改善，新开工或继续承压下滑。（2）针对房地产企业的融资政策“纠偏”从 2021 年 10 月份就已经开始，以满足房地产合理融资需求为中心的融资端改善的政策信号被频繁释放，但是从 2021 年四季度房地产行业贷款增速，以及 2022 年一季度房地产信用债融资情况看，地产行业融资困境并未破局。（3）2022 年一季度地产信用债融资未现改善、融资环境修复还需要时间。展望 2022 年年内，7 月份还将有高达 546.31 亿元房地产信用债到期，融资方面的压力或导致部分房企保障债务偿付的流动性压力继续抬升。  地产行业融资压力化解还需政策加码。（1）从供给端，“因城施策”扩大地产融资政策支持，缓解地产流动性压力，旨在化解行业风险的供给端金融支持政策或在更多地区出台。（2）从需求端，促进销售回款、稳定房地产企业现金流。放松限购限贷、鼓励地产项目库存等需求端政策或也会在化解地产行业风险的紧迫性下更加积极的因城施策推行。（3）从政策端，金融政策支持库存压力较大、存在实际棚改需求的地区或加大推行棚改货币化，刺激地产需求回升。针对部分库存压力较大、实际棚改需求较为迫切的地区，棚改货币化政策或成为刺激当地购房需求回升、稳定经济增长的重要手段，并且在此过程中，抵押补充贷款（PSL）投放或继续在金融政策层面提供流动性支持。（4）从新发展模式转型来看，无论是保障性租赁住房和租售并举，还是不动产运营及服务，地产行业的新发展模式最终还是要靠微观地产企业的转型来实现，短期化解房企债务压力和流动性风险，保住行业发展主体是为了中长期兑现行业转型。在此过程中，扩大基础设施 REITS 市场规模、区分开发和运营等不同项目融资等流动性支持都是必要的政策支持。  风险提示：（1）疫情形势阻碍“线下模式”的地产销售；（2）地产行业的金融扶持政策推进不及预期；（3）房地产行业违约情况超预期。 宏观专题 2 / 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 房地产行业修复需尽快破解融资困境 ............................................................................. 3 2. 地产行业融资压力化解还需政策加码 ............................................................................. 5 3. 风险提示 ......................................................................................................................... 6 图表目录 图 1：2022 年 2 月地产开发贷款增速创下多年来低点 ......................................................... 3 图 2：2022 年 2 月地产开发来自销售端的资金增速继续下滑 .............................................. 3 图 3：2021 年四季度房地产行业贷款和个人购房贷款同比增速未见明显抬升 ..................... 4 图 4：SW 房地产行业信用债净融资量及到期压力 ............................................................... 4 宏观专题 3 / 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 月 16 日金融委专题会议鼓舞了低迷已久的市场情绪，房地产行业尾部风险担忧下降，房地产板块也迎来久违的“困境反转”上涨，但是 3 月 17 日阳光城未能足额偿付加速到期的债券累计本息，以及富力地产预计无法在债券本息兑付日前筹措到足额资金，也提醒市场房地产行业受困于融资环境改善迟缓的信用紧缩困境并未根本解决，房企面临的流动性偿付压力还需要政策继续加码扶持。 1. 房地产行业修复需尽快破解融资困境 我们在 3 月 16 日发布的研究报告《3.7%的地产投资是怎么实现的？——2022 年 1-2 月经济数据点评》已经指出，地产行业融资端成为地产投资持续好转的主要制约因素。2022 年 1-2 月房地产开发到位资金增速仅有-17.7%，分项来看，国内贷款同比增长-21.1%，创下 10 年以来新低；自筹资金累计同比增长-6.2%，是 2020 年 4 月份以来新低；房地产销售端资金来源亦是全面下滑，其中定金及预收款累计同比增长-27%、按揭贷款累计同比增长-16.9%，均是 10 年来行业融资的谷底。房地产企业融资端压力成为今年以来新开工增速降幅扩大的主要因素，未来如果在房地产前端销售、后端贷款和债券融资等方面均未现明显改善，新开工或继续承压下滑。 图 1：2022 年 2 月地产开发贷款增速创下多年来低点 图 2：2022 年 2 月地产开发来自销售端的资金增速继续下滑 资料来源：Wind，德邦研究所 资料来源：Wind，德邦研究所 实际上，针对房地