房地产：数据好于预期，但难掩行业疲态

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 [Table_Title] 房地产 数据好于预期，但难掩行业疲态 [Table_Summary] 报告摘要 销售端：高基数下销售降幅扩大，行业修复仍需时日 2022 年 1 月-2 月份，中国商品房销售面积 15703 万平方米，同比下降 9.6%，其中，住宅销售面积下降 13.8%；商品房销售额 15459 亿元人民币，同比下降 19.3%，其中，住宅销售额下降 22.1%。考虑到 2021 年同期数据处于较高水平，虽销售降幅进一步扩大，但仍好于预期。2022 年开年以来各级城市，在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面的激励下提振了市场信心，对数据平稳起到了支撑作用，但购房消费端的需求疲弱态势没有得到本质改善。 投资端：在建工程支撑下投资增长超预期，拿地、新开工走弱 房地产在施规模保持小幅增长态势，2022 年 1-2 月，全国房屋在施面积 78.4 亿平方米，同比增长 1.8%。1 月-2 月份，房地产开发投资 14499 亿元，同比增长3.7%，增幅较 2021 年继续收窄。开发投资超预期，一方面可能是由于春节前集中支付工程款所致，另一方面在建工程投资也对房地产开发投资形成一定支撑。 拿地方面，在调控政策影响下房企资金面紧张，拿地、开工意愿有所下降，虽然今年 2 月以来，各地开始松绑调控政策，但目前房企的投资信心仍未恢复。 房企资金端：销售回款压力增大，偿债高峰下企业资金压力显著 在促行业内部良性循环和健康发展下，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，受销售指标下滑影响，行业到位资金同步下行。1-2 月份，房地产开发企业到位资金 25143 亿元，同比下降 17.7%。 从到位资金来源数据看，2 月各分项资金来源同比皆出现下滑，按揭贷款和定金及预付款也因销售压力而下滑。随着房地产信贷环境的持续改善，企业资金面有望逐渐改善，但在偿债高峰下，企业整体资金压力仍较大。 房价端：房企促销加速资金回笼，销售均价首次同比下滑超一成 1-2 月，全国商品房累计均价为 9845 元/平方米，同比下降 10.7%，为近五年首次出现大幅下滑。可能由于房企一季度和上半年面临较大的偿债压力，有动力通过促销加速资金回笼来缓解资金链压力，导致了价格的同比下调。从价格环比看，商品房销售均价环比增长 3.5%，呈小幅增长态势，显示价格下行走势有望企稳。 风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期 [Table_ReportInfo] [Table_Author] 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 执业资格证书编码：S1190521050001 [Table_Message] 2022-03-16 行业点评 看好/调整 房地产 行业研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 行业周报 P2 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业周报 P3 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 一、销售端：高基数下销售降幅扩大，行业修复仍需时日 2022年1月-2月份，中国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元人民币，同比下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。考虑到2021年同期数据处于较高水平，虽销售降幅进一步扩大，但仍好于预期。2022年开年以来各级城市，在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面的激励下提振了市场信心，对数据平稳起到了支撑作用，但购房消费端的需求疲弱态势没有得到本质改善。后续还需要企业和政府以及金融机构共同努力，推进行业修复。 图表 1 商品房销售面积累计值及同比（万平方米，%） 图表 2 商品房销售额累计值及同比（亿元，%） 资料来源：国家统计局，太平洋研究院整理 二、投资端：在建工程支撑下投资增长超预期，拿地、新开工走弱 各地“保交付”压力下，房地产在施规模保持小幅增长态势，2022年1-2月，全国房屋在施面积78.4亿平方米，同比增长1.8%。其中，住宅施工面积为55.4亿平方米，同比增长2.0%。1月-2月份，中国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%，增幅较2021年继续收窄。开发投资超预期，一方面可能是由于春节前集中支付工程款所致， 行业周报 P4 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 另一方面在建工程投资也对房地产开发投资形成一定支撑。 拿地方面，1-2 月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 42.3%和 26.7%；新开工方面，1-2月全国房屋新开工面积为1.5亿平方米，同比下降12.2%，其中，住宅新开工面积为1.1亿平方米，同比下降14.9%，降幅较上月收窄18.2个百分点。在调控政策影响下房企资金面紧张，拿地、开工意愿有所下降，虽然今年2月以来，各地开始松绑调控政策，但目前房企的投资信心仍未恢复。随着政策效应的持续发酵，市场情绪会逐步好转，房企投资信心有上升的可能性。 图表 3 房地产开发投资与施工面积同比（%） 图表 4 新开工面积降幅继续扩大（%） 资料来源：国家统计局，太平洋研究院整理 三、房企资金端：销售回款压力增大，偿债高峰下企业资金压力显著 在促行业内部良性循环和健康发展下，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，受销售指标下滑影响，行业到位资金同步下行。1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%，其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，同比下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，同比下降16.9%。 从开发资金来源数据看，2月各分项资金来源同比皆出现下滑，按揭贷款和定金及预付款也因销售压力而下滑。随着房地产信贷环境的持续改善，企业资金面有望逐渐 行业周报 P5 报告标题 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 改善，但在偿债高峰下，企业整体资金压力仍较大。 图表 5 2022年 1-2 月地产到位资金构成（%） 图表 6 房地产到位资金及各分项同比变化（%） 资料来源：国家统计局，太平洋研究院整理 四、房价端：房企促销加速资金回笼，销售均价首次同比下滑超一成 1-2 月，全国商品房累计均价为 9845 元/平方米，同比下降 10.7%，为近五年首次出现大幅下滑。可能由于房企一季度和上半年面临较大的偿债压力，有动力通过促销加速资金回笼来缓解资金链压力，导致了价格的同比下调。从价格环比看，商品房销售均价环比增长 3.5%，呈小幅增长态势，显示价格下行走势有望企稳。 图