宏观专题：政策回暖带动全年房地产投资超1%

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2022 年 2 月 23 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 姓名 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《地方两会剧透了稳增长的哪些发力点？》，2022.1.27 2.《部署稳投资，但仍存约束——1 月10 日国常会点评》，2022.1.11 3. 《 2022 基 建 怎 么 稳 增 长 ？ 》，2022.1.6 4.《2022 年基建会强劲反弹吗？》，2021.11.8 政策回暖带动全年房地产投资超 1% [Table_Summary] 投资要点：  核心观点：我们从销售、投资、政策三个窗口观察房地产下一步。随着房贷利率下调，房价降幅正在收窄，房地产销售有望在上半年逐渐企稳。而销售企稳后，房企回款条件会大幅改善，但融资端的纠偏政策见效较慢，房地产投资改善要待下半年，新开工预计将在三季度企稳，全年竣工仍将保持较高增速，我们维持此前报告的中性判断，预计全年房地产投资增速 1.4%左右。政策方面，需求承压的三四线城市边际宽松力度较大，已有多地降低首付比例，预计将有效带动市场回温。  销售：70 城环比增速对商品房销售有一定领先性，环比拐点已现指向房地产销售回升可期。1 月调降 5 年期 LPR，各地因城施策降低利率，按揭贷款利率下降将带来房地产销售在 Q1-Q2 改善。  投资：我们维持此前报告的中性判断，预计全年房地产投资增速 1.4%左右。销售企稳将改善回款条件，但去年 9 月开始的融资政策纠偏截至去年底仍未见到显著实效，1 月社融中长期贷款占比大幅上升或有一定提示作用，但宽信用更多是基建带动，房地产投资企稳仍然要待下半年。100 城成交土地占地面积的增速领先新开工增速约半年，前者去年 10 月后降幅收窄，一季度如果拿地能够边际改善，对应新开工或将在三季度趋稳。挖掘机、玻璃与新开工和竣工的一致性高，建材高频数据拐点正在出现，投资需求将逐渐回温。  政策：房企融资政策纠偏仍在持续，货币政策宽松将带动房地产销售和融资条件逐步改善。从因城施策来看，各地降利率、降首付等政策力度较大，将带动需求承压的三四线城市房地产市场企稳回升。  风险提示： 房地产政策宽松不及预期；疫情形势出现较大变化；宽信用持续性不强。 宏观专题 2 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 销售端：上半年将逐渐回暖 ............................................................................................ 4 2. 投资端：一季度或是“至暗时刻”，企稳要待下半年 ......................................................... 6 2.1. 融资：销售企稳后将改善回款条件，进而传导至投资端 ...................................... 6 2.2. 施工：新开工将在三季度企稳，今年竣工仍将保持较快增速 ............................... 8 3. 政策：降首付等因城施策力度较大 ............................................................................... 12 4. 风险提示 ....................................................................................................................... 14 qRwOqOqNxOtOoMoQrQmQwPbR9RaQtRoOnPmOkPmMnPiNsQsO6MqRtOwMtOnNvPrMmO 宏观专题 3 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：商品房销售面积与销售额增速（%） ......................................................................... 4 图 2：期房与现房的销售面积占比........................................................................................ 4 图 3：房价同比经常滞后于销售（%） ................................................................................. 5 图 4：房价环比增速对销售有领先提示作用（%） ............................................................... 5 图 5：一二三线城市新房价格环比（%） ............................................................................. 5 图 6：一二三线城市二手房价格环比（%） ......................................................................... 5 图 7：房贷利率对商品房销售具有领先性（%） .................................................................. 6 图 8：重点城市主流房贷利率已连续 5 个月下降（%） ....................................................... 6 图 9：房地产投资下行年份经济增长承压（%） .................................................................. 7 图 10：各项应付款占比越来越大 ................................