首批公募REITs四季报解析：稳中求胜

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2022 年 02 月 15 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1. 《 左 手 持 盾 ， 右 手 持 矛 》，2022.2.13 2.《REITs 已进入第三阶段——周观 REITs2022 年 2 月第 2 周》，2022.2.13 3.《开年审核趋缓，涨幅低位波动——周观新股 2022 年 2 月第 2 周》，2022.2.12 4.《巡礼：“专精特新”小巨人——第七期》，2022.2.11 5.《价值已死？高股息策略解析-》，2022.2.10 稳中求胜 首批公募 REITs 四季报解析 [Table_Summary] 投资要点：  根据首批基础设施公募 REITs 项目 2021 年第四季度报告的财务数据来看，首批公募 REITs 整体运营情况较为稳定。分资产类型看，园区基础设施类 REITs，东吴苏州产业园 REIT 四季度收入、EBITDA 和可供分配金额均高于其它两只同类型REITs；交通基础设施类 REITs，平安广州广河 REIT 四季度收入、EBITDA 和可供分配金额整体高于浙商沪杭甬 REIT，其 EBITDA 为浙商沪杭甬 REIT 的 2 倍，可供分配金额为浙商沪杭甬 REIT 的 4 倍；仓储物流类 REITs，中金普洛斯 REIT四季度收入、EBITDA 和可供分配金额约为红土创新盐田 REIT 的 2 倍以上；生态环保类 REITs，中航首钢生物质 REIT 四季度收入和可供分配金额高于富国首创水务 REIT，而 EBITDA 为-2346.61 万元，主要原因为四季度计提了年度基金管理费及浮动管理费，以及因本年基础设施项目公司经营业绩超预期，根据全年营业收入情况对外部管理机构进行激励及成本结算，运营成本增加导致。  整体来看，公募 REITs 四季度运营情况较三季度有所下滑，主要系受疫情及季节因素等影响。分资产类型看，仓储物流类两只 REITs 四季度运营情况均表现优秀，本期收入、净利润和可供分配金额较三季度均实现环比上升；园区基础设施类三只REITs 四季度运营情况较为稳定，较三季度未发生明显波动；交通基础设施类两只REITs 四季度运营情况受疫情影响较为明显，收入端显著受挫；生态环保类两只REITs 四季度运营情况也环比出现明显下滑。  根据首批公募 REITs 四季报与招募说明书中预测 2021 年可供分配金额对比，整体来看，四季度运营表现符合预期值，仓储物流类项目表现较优。分资产类型看，园区基础设施类三只 REITs 中，博时招商蛇口 REIT 和华安张江光大园 REIT 四季度表现符合招募说明书预期值，东吴苏州工业园区 REIT 四季度可供分配金额占比略低；交通基础设施类两只 REITs 本年累计可分配金额均超招募说明书中预期值；仓储物流类两只 REITs 四季度运营表现均优于招募说明书预期值，且四季度表现整体优于三季度；生态环保类两只 REITs 中，中航首钢生物质 REIT 四季度可供分配金额占比优于三季度，且 2021 年全年累计可供分配金额超过招募说明书全年预测值 52%，富国首创水务 REIT 四季度可供分配金额占比为未达到招募说明书预期值，且四季度表现不及三季度数据。  公募 REITs 依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。由于公募 REITs 的特殊性，我们在《SWOT、规则与定价：REITs 投资指南》曾指出，公募 REITs 报表的可供分配现金流较之净利润更有参考意义，对于此批 REITs 四季报，我们在拆分可供分配现金流后发现大部分公募 REITs 在净利润环比减少的情况下大幅调增了应收应付项目，保障了可供分配现金流。  风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略专题 2 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 首批公募 REITs 四季报................................................................................................ 4 1.1. 四季度运营情况较为稳定 .................................................................................. 4 1.2. 四季度运营情况较三季度有所下滑 .................................................................... 4 1.3. 四季度可供分配金额对比 .................................................................................. 6 1.4. 公募 REITs 项目季报现金流分解 ....................................................................... 7 1.4.1. 首创水务（508006.SH） ........................................................................ 7 1.4.2. 首钢绿能（180801.SZ） ........................................................................ 8 1.4.3. 中金普洛斯 REIT（508056.SH） ........................................................... 9 1.4.4. 盐港 REIT（180301.SZ） .................................................................... 10 1.4.5. 张江 REIT（508000.SH） .................................................................... 11 1.4.6. 浙江杭徽（508001.SH） .................................................