房地产行业动态报告：1月70个大中城市房价降势减弱，两部门指导金融机构支持保障房发展

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 3% -1% -11% 相对收益 3% -2% -10% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 129 总市值（亿） 7420 流通市值（亿） 6499 市盈率（倍） 12.31 市净率（倍） 0.82 成分股总营收（亿） 7486 成分股总净利润（亿） 528 成分股资产负债率（%） 125.12 [Table_Report] 相关报告 《东北地产物管周报：恒生指数推出恒生物业服务及管理指数，特发南都发布年报》 --20210429 《东北地产周报：Q1 地产板块继续低配，LPR 十二连平，北京整治楼市纪律》 --20210425 《东北地产周报：销售热度维持较高位，发改委放开落户限制》 --20210420 《东北地产物管周报：南京市调整物业服务收费标准，融创服务收购彰泰服务》 --20210420 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 东北地产周报： 1 月 70 个大中城市房价降势减弱，两部门指导金融机构支持保障房发展 报告摘要： [Table_Summary] 市场表现：上周申万房地产板块收于 3325.51 点，累计下跌 3.22%，同期上证综指累计下跌 1.13%，深证成指累计下跌 0.35%，沪深 300 累计下跌 1.67%；横向对比，板块表现位于中下游。 公司动态：万科 A，2022 年 1 月公司实现合同销售面积 210.6 万平方米，合同销售金额 356.0 亿元。 行业新闻：中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。 土地市场：2 月 7 日-2 月 13 日，全国百城合计成交土地建面 618 万方，环比+4030.3%，同比-48.2%；楼面价 747 元/平，环比-33.8%，同比-66.8%；溢价率为 3.3%，环比上周收窄 2.6%，同比收窄 9.7%。 推盘去化：2 月 20 日-2 月 26 日，15 城商品房推盘面积为 191 万方，环比+52.7%，同比+1371.6%；去化周期为 22.6 月，相比上周+0.1；批售比（移动平均 3 月）为 1.16，相比上周-0.02，相比去年-0.02。 重点事件点评：据银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。整体来看，伴随本次政策出台，保障性租赁用房配套金融支持逐渐成型，金融支持力度加强，文件表述中各类重点金融机构均有涉及，在明确支持机构主体的多元化的同时，仍紧扣“防风险、强监管”的政策导向。此外，《意见》重申保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除，将保障房与商品房区分开，保障性租赁住房贷款不受红线约束，保证保障房贷款额度的同时，将间接充裕商品房开发贷额度，开发贷边际放松。 投资建议：2 月 25 日，银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，指出支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，要求发挥好国家开发银行作用、支持商业银行提供专业化、多元化金融服务、引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持、支持非银机构依法合规参与等。伴随本次政策出台，保障性租赁用房配套金融支持逐渐成型，金融支持力度加强，在明确支持机构主体的多元化的同时，仍紧扣“防风险、强监管”的政策导向。重申保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，保证保障房贷款额度的同时，间接充裕商品房开发贷额度。目前布局住宅租赁业务的主流房企已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务延伸也较为顺畅，有望获得相关融资便利，多元化发展下实现业绩提升，并改善现金流状况。我们认为，政策放松持续加码，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、新城控股；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020A 2021E 2022E 2020A 2021E 2022E 万科 A 19.53 3.57 3.83 4.17 8.04 5.10 4.68 买入 保利发展 15.81 2.42 2.62 2.92 6.54 6.03 5.41 买入 金地集团 12.68 2.30 2.52 2.75 5.87 5.03 4.61 买入 招商蛇口 13.64 1.55 1.91 2.35 8.57 7.14 5.80 买入 新城控股 31.12 6.75 8.54 9.90 5.16 3.64 3.14 买入 -30%-20%-10%0%10%20%2020/122021/32021/62021/9房地产沪深300发布时间：2022-02-28 股票报告网 请务必阅读正文后的声明及说明 2/27 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目录 1. 市场表现：A 股板块表现一般，内房股位于中下游 .............................................. 5 2. 行业新闻：1 月 70 个大中城市房价降势减弱，两部门指导金融机构支持保障房发展 9 3. 土地市场：成交面积下行，楼面价下行 ................................................................ 10 4. 成交市场：34 城成交规模下行，市场景气下行 ................................................... 12 5. 推盘去化：推盘面积下行，去化周期上行 ............................................................ 18 6. 房企融资 ............................................