公司经营稳健，静待行业筑底，建议AH股“买进”

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2022 年 02 月 23 日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元) 24RMB/24HKD 公司基本信息 产业别 房地产 A 股价(2022/2/23) 20.26 深证成指(2022/2/23) 13297.11 股价 12 个月高/低 32.72/17.52 总发行股数(百万) 11625.38 A 股数(百万) 9717.55 A 市值(亿元) 1968.78 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(27.61%) 每股净值(元) 19.58 股价/账面净值 1.03 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -6.2 5.4 -27.9 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2021-03-09 31 买进 产品组合 房地产开发与经营业 94.84% 物业管理 5.16% 机构投资者占流通 A 股比例 基金 12.1% 一般法人 42.2% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) BUY 买进 公司经营稳健，静待行业筑底，建议 AH 股“买进” 结论与建议： 公司 1 月份实现销售面积 210.6 万平方米，销售金额 356 亿元，YOY 分别为-47.2%和-50.2%。1 月份单月销售均价为 16904 元/平方米，MOM-7%，YOY-5.7%。公司 1 月份销量较弱，但随着市场出现积极托底信号，公司销量有望逐渐改善。 当前房地产行业处于洗牌阶段，今年仍旧是房企负债到期高峰，我们预计杠杆过高的企业将被加速出清，公司运营稳健，有望受益于市场集中度提升。此外，公司物业“万物云”拟分拆至港股上市，发展 有望加速；仓储物流、租赁住宅等未来也将成长为公司重要的运营板块，为公司开拓新的增长空间。预计公司 2021、2022 和 2023 年净利润将分别达到 319 亿元、328 亿元和 363 亿元，YOY 分别-23%、+2.8%和+10.7%，EPS 分别为 2.75 元、2.82 元和 3.13 元，按目前 A 股价格计算，对应 PE 分别为 7.4 倍、7.2 倍和 6.5 倍，2022 年 PB0.8 倍；H 股对应 PE 为 6.7 倍、6.5 倍和 5.9 倍，2022 年 PB0.8 倍，目前公司估值较低，销售资料有望边际改善，建议 AH 股“买进”。  公司1月份销售金额和面积降幅较大，静待行业筑底：公司1月份实现销售面积210.6万平方米，销售金额356亿元，YOY分别为-47.2%和-50.2%。1月份单月销售均价为16904元/平方米，MOM-7%，YOY-5.7%。由于市场内房企暴雷隐患犹存，房价整体走弱，目前消费者购房信心严重受挫，导致公司1月份销售情况不佳。1月份，公司新增加2个开发项目，总计容积率面积为30万平方米，其中公司权益面积为23.4万平方米,对应权益地价为33.4亿元, 同比降幅较大。 为了防止房地产市场过快下挫，近期各地房贷政策已经开始有了不同程度的松动，比如菏泽、重庆、赣州、佛山等城市下调了首套房的首付款比例。房贷政策的局部松动向市场传达出了积极的信号，有助于恢复市场信心。  公司将发行20亿元中期票据，经营稳健：公司21日披露2022年第三期中期票据发行文件，发行金额为20亿元，将于2月23日至24日发行，募得的资金将用于商品房建设。此前，公司于1月份和2月份已发行了金额均为人民币30亿元的第一和第二期中期票据，发行利率分别为2.95%和2.98%。本次中期票据成功发行后，本年度公司募集到的资金将达到80亿元。截至21年3Q，公司净负债率为31.9%，且公司22年Q1无到期债务，负债情况相对健康。  盈利预测：预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元，YOY分别-23%、+2.8%和+10.7%，EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元，按目前A股价格计算，对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍，2022年PB0.8倍；H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍，2022年PB0.8倍，目前公司估值较低，销售资料有望边际改善，建议AH股“买进”。 ............................ 接续下页 ................................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 年度截止 12 月 31 日 2019 2020 2021F 2022F 2023F 纯利 (Net profit) RMB 百万元 38872 41516 31918 32812 36308 同比增减 ％ 15.10% 6.80% -23.12% 2.80% 10.65% 每股盈余 (EPS) RMB 元 3.439 3.573 2.747 2.824 3.125 同比增减 ％ 12.42% 3.90% -23.12% 2.80% 10.65% A 股市盈率(P/E) X 5.87 5.65 7.35 7.15 6.46 H 股市盈率(P/E) X 5.35 5.15 6.70 6.52 5.89 股利 (DPS) RMB 元 1.05 1.25 1.13 1.24 1.36 A 股息率 (Yield) ％ 5.17% 6.19% 5.57% 6.13% 6.74% H 股息率 (Yield) ％ 5.68% 6.79% 6.11% 6.72% 7.40% 【投资评等说明】 评等 定义 强力买进（Strong Buy） 潜在上涨空间≥ 35% 买进（Buy） 15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（Trading Buy） 5%≤潜在上涨空间<15% 中立（Neutral） 无法由基本面给予投资评等 预期近期股价将处于盘整 建议降低持股 图 1：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图 2：万科单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e China Research Dept. 3 2022 年 2 月 23 日 附一：合幷损益表 百万元 2019 2020 2021F 2022F 2023F 营业收入 367894 419112 433084 462551 493062 经营成本 234550 296541 339954 362922 386676 营业税金及附加 32905 27237 19489 20815 22188 销售费用 9044