固定收益月报：2021年房企拿地全解析

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固收 2021 年房企拿地全解析 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com 研究员 肖乐鸣 SAC No. S0570519110005 xiaoleming@htsc.com +86-10-56793964 联系人 朱沁宜 SAC No. S0570121070127 zhuqinyi@htsc.com 2022 年 1 月 18 日│中国内地 固定收益月报 核心观点 本期信用专题关注 2021 年房企分化加剧，民企拿地普遍放缓。流动性和对未来销售预期是影响房企拿地的两大因素。行业“剩者为王”格局凸显，央国企有机会优化拿地布局、提升市场份额，少数稳健头部民企仍有较强竞争力，可通过加强与国企合作、转型轻资产模式、深耕优势城市等方式保障利润水平。12 月无新增违约主体，信用债发行与净融资环比下行。信用债 3年期收益率环比降幅较大，信用利差环比走势分化。策略上，当前信用债高等级短期限收益率已经降至历史低位，但短期内又难言走阔，我们建议保持杠杆交易，从品种机会做文章。 信用专题：2021 年房企拿地概述 2021 年地产行业景气度下行，多数房企拿地销售比、货地比同比下滑，其中民企拿地收缩尤为明显，拿地销售比上升的少数房企多为央国企。从拿地时点上看，2021 年，房企拿地节奏前高后低，二季度是拿地高峰期，主要是受到集中供地、城市土拍规则变化、年内行业景气度加速下行的影响。 存量博弈过程中，如何看待房企拿地 充裕的流动性和乐观的销售预期是房企拿地的基础。在行业阵痛期，房企首先考虑加快销售回款、偿付刚性债务，拿地计划优先级相对靠后。流动性差异导致央国企与民企拿地趋于分化，进而影响未来竞争潜力。拿地节奏上，集中供地、城市让利幅度、行业景气度都会影响房企拿地时点。拿地布局上，不同区域、不同城市能级地产景气度分化，考验房企 “精挑细选”的能力，未来房企拿地或将更注重优势区域的“精耕细作”。拿地方式上，收并购、城市更新、商业勾地等多元化拿地的占比可能提升，房企或增加对合作杠杆的利用，但需关注合作方风险。 12 月市场回顾：发行与净融资环比下行、收益率环比普遍下行 12 月新增违约债券 3 只，无新增首次违约主体，2021 年全年信用债违约率同比下降。12 月信用债一级市场发行额、净融资额环比下行。中短票、公司债平均发行利率环比走势分化、同比明显下降。信用债收益率环比普遍下行，其中 3 年期各等级收益率下行幅度较大，利差环比走势分化，城投债中短端利差环比上行较多。整体来看，12 月信用债市场资金面较宽松，但市场仍显现抱团避险特征，不同资质主体间估值分化较大。 信用策略：高位看平，品种做文章 当前信用债处于尴尬局面，高等级短期限收益率降至历史低位（即价格升至历史高位），信用利差保护严重不足；但资金面宽松，广义基金等投资者资金宽裕，普遍欠配，可投信用债范围又较为有限，高等级短期限信用债利差短期内难言走阔。我们建议保持杠杆交易，从品种机会做文章，通过私募债、头部城农商行次级债、券商次级债、ABS 等品种获取更高收益，板块方面产业债可能受益于稳增长宽信用，城投债以防风险为主，下沉以短久期为前提，地产债风险仍在继续发生，仍需等待行业底。 风险提示：数据统计偏差，地产下行超预期风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 信用专题：2021 年房企拿地全解析 ............................................................................................................................. 3 2021 年房企拿地概述 ............................................................................................................................................ 3 2021 年，房企拿地分化加剧 ......................................................................................................................... 3 2021 年，房企拿地节奏前高后低 .................................................................................................................. 7 行业阵痛期，如何看待房企拿地 ........................................................................................................................... 9 12 月信用债市场：无新增首次违约主体 ..................................................................................................................... 13 信用事件跟踪：2021 年 12 月无新增首次违约主体 ............................................................................................ 13 一级市场：12 月整体发行规模下行、净融资额下行 ........................................................................................... 13 二级市场：2021 年 12 月成交量环比下行 .......................................................................................................... 15 信用趋势：信用债收益率环比普遍下行，利差环比走势分化 ..................................................................................... 18 估值水平：3 年期收益率环比下行较多，城投债中短端利差环比上行较多 ......................................................... 18 债券到期：2022 年 3 月