《共同富裕》系列第五篇：保障性租赁住房，经济影响与政策意义

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 1 月 6 日 总量研究 保障性租赁住房：经济影响与政策意义 ——《共同富裕》系列第五篇 核心观点： “租购并举”住房制度下，保障性租赁住房，是政府在稳房价、稳地价、稳预期的重要实践，是促进房地产良性循环的关键，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。目前，从计划、项目、资金途径来看，各地已在加快推动保障性租赁住房建设，预计 2022 年将拉动房地产投资 2个百分点，有助于托底房地产市场，短期内起到一定的稳增长效果。 为何重点推出保障性租赁住房？ 一方面，随着我国城镇化进程的加快，人口持续流向经济发达地区，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困难等问题。另一方面，我国现有的租赁住房市场发展滞后，难以满足城市新青年的诉求，政府有必要扩大政策性租赁住房保障范围。同时，随着房企高杠杆、高周转、高负债的运营模式得到纠正，政府通过全方位的政策扶持，也将鼓励更多主体参与租赁住房建设，培育租房市场。 各地正在加快落实保障性租赁住房建设，预计 2022 年发力靠前。 2021 年下半年，中央开始督促地方制定“十四五”保障性租赁地方计划，推动地方加快落实。2021 年 10 月以来，各地纷纷公布保障性租赁住房工作计划，全国 40 个试点地区也在如期执行。2021 年下半年以来，投向保障性住房的PPP 项目开始提速，中央在 2021 年 10 月末就提前下达 2022 年的保障性安居工程财政补助资金，待 2022 年初开始使用，较 2021 年提前 2 个月。 “十四五”期间，预计保障性租赁住房筹建近 900 万套，涉及 1.35 万亿元投资。截至 2021 年 12 月，共有 28 个省市披露“十四五”保障性租赁住房建设计划，超过 60 个城市被纳入，主要为人口净流入较多的一线和二线城市，常住人口基本在 100 万以上。我们估算“十四五”期间，全国保障性租赁住房筹建规模接近 900 万套，涉及的总投资额为 1.35 万亿元，约占同期房地产投资的 2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的 20%。 预计 2022 年保障性租赁住房将拉动房地产投资 2 个百分点，有助于托底房地产市场。若 2022 年建设前倾，假设一季度完成全年任务的 1/3，则对一季度房地产投资拉动或提高至 3.8 个百分点。 财政资金、银行贷款是保障性租赁住房的主要资金来源。 财政资金方面，预计通过中央补助资金、地方财政资金、以及土地出让净收益等渠道筹集。银行贷款方面，2021 年建行、国开行授信额度接近 1000 亿元。 保障性租赁住房的推出，是政府在稳房价、稳地价、稳预期的重要实践。进一步而言，保障性租赁住房建设，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。未来，随着城市新青年逐步纳入住房保障范围，长期来看有助于降低居民杠杆，释放消费潜力，加快经济内循环。同时，租赁住房的发展，将进一步推动住房回归居住属性，促进经济增长方式转变为以制造业为重心，在高质量发展中促进共同富裕。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002 010-56513108 gaoruidong@ebscn.com 联系人：刘星辰 021-52523880 liuxc@ebscn.com 相关研报 稳增长措施逐步发力，经济动能企稳回升——2021 年 12 月 PMI 数据点评（2021-12-31） 盈利增速如期回落，上游降、中游稳、下游增——2021 年 12 月工业企业盈利数据 （2021-12-27） 经济完成探底，财政正在蓄力——2021 年 11月经济数据点评（2012-12-15） 圣诞旺季+总需求扩张，出口如期展现韧性——2021 年 11 月进出口数据点评（2021-12-07） 房地产良性循环、科技政策加快落地——2021年 12 月政治局会议解读（2021-12-06） 周期不止，宽松不息——光大宏观周报（2021-12-05） 从六国经验，看中国消费何时崛起——《共同富裕》系列第三篇（2021-12-02） 保供稳价成效凸显，供给约束明显缓解——2021 年 11 月 PMI 数据点评（2021-11-30） 上游利润占比见顶，消费品盈利恢复加快——2021 年 10 月工业企业盈利数据点评兼光大宏观周报（2021-11-28） 理解三季度货政报告的两条主线——2022 年三季度货币政策执行报告点评（2021-11-20） 全球再平衡：能源革命、共同富裕、重构制造——2022 年宏观年度策略报告（2021-11-02） 第三支柱养老提速迫在眉睫：来自人口的视角——《人口峭壁》第五篇（2021-11-02） 能耗双控影响持续，价格或进入摩顶阶段——2021 年 10 月 PMI 数据点评兼光大宏观周报（2021-10-31） 财政收支同步走弱，政策发力延后至四季度——光大宏观周报（2021-10-19） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 宏观经济 目 录 一、为何重点推出保障性租赁住房？ ...................................................................................... 4 二、保障性租赁住房如何助力稳增长？ ................................................................................... 5 2.1 “十四五”期间，预计保障性租赁住房筹建近 900 万套，涉及 1.35 万亿元投资额 ...................................... 5 2.2 预计 2022 年保障性租赁住房将拉动房地产投资 2 个百分点 ..................................................................... 8 2.3 财政资金、银行贷款是保障性租赁住房的主要资金来源 .......................................................................... 9 三、保障性租赁住房是实现住有所居，促进共同富裕的重要途径 ............................................ 12 3.1 1994 年-2007 年，我国住房保障体系初步形成，以经济适用房为主 ....................................................... 13 3.2 2008 年-2014 年，住房保障进入大规模实施阶段，重点发展公共租赁住房 ......................................