房地产行业棚改十问：一文读懂棚改的现在与未来

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 15 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2018-7-18 棚改十问——一文读懂棚改的现在与未来 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 棚改、货币化安置及资金来源是什么？棚改是指对棚户区进行集中改造，项目多集中在三四线城市。棚改货币化安置是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，目前成为去库存重要手段。资金来源方面，国开行等政策性银行的专项贷款为主要资金来源，央行定向的PSL 在棚改贷款发放中起关键作用。 棚改对销售与投资拉动作用如何？我们测算 2017 年棚改货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例约为 21.5%，2018 年这一比例预计为 17.6%。投资拉动方面，2018 年棚改投资额占房地产开发投资完成额的比例预计约为 15%，略低于 2017 年全年的 17%。 棚改贷款流程及货币化安置比例影响因素是什么？央行通过 PSL 定向支持政策性银行，政策性银行再通过棚改专项贷为地方政府提供资金支持；地方政府在拆迁出让土地后偿还贷款；最后，政策性银行用这些资金偿还最初的央行 PSL。货币化安置比例受当地市场情况、财政状况和库存影响。库存为最重要影响因素，若地区库存较低，实物安置比例应加大。 棚改对三四线城市影响、未来发展趋势及龙头土储结构如何？棚改对象多位于三四线城市，三四线货币化安置比例也较高（如江苏南京、苏州、无锡货币化安置比例合计为 19.83%，其他城市货币化安置比例为 62.24%），棚改力度减弱对于区域楼市有一定程度影响。在低线城市去化周期下降到合理水平的背景下，棚改货币化安置比例降低对低线城市市场影响有限。展望未来，棚改任务将继续稳步推进，棚改及货币化安置工作将更多关注因城施策，同时加强资金使用效率，盘活存量。A 股龙头房企土地储备结构中一二线占比较多，如金地集团约 90%，万科与招商蛇口约为 80%，保利地产约为 60%。龙头房企布局的三线城市多为热点都市圈周边城市，发展空间较为充足。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 联系人 吕聪 （8621）61118713 lvcong@ cjsc.com.cn 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人[Table_Company] [Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -24%-16%-8%0%8%16%24%2017/72017/102018/12018/4房地产沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《销售韧性较强，投资微幅回落 ——2018 年 6月统计局数据点评》2018-7-16 《长线资金再度入股房企，配置性价比渐显——201807W2 周度观点》2018-7-14 《成本铸就优势，龙头彰显稳健 ——房地产行业2018 年中期策略》2018-7-12 风险提示： 1. 房地产调控政策预期收紧 2.棚改推进大幅度放缓32895 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 15 行业研究┃深度报告 目录 何为棚改？ ................................................................................................................................... 3 何为棚改货币化安置？ ................................................................................................................. 3 货币化安置资金来源有哪些？ ...................................................................................................... 4 棚改对于销售拉动作用如何？ ...................................................................................................... 5 棚改对地产投资拉动作用如何？ ................................................................................................... 6 棚改贷款具体流程是什么？ .......................................................................................................... 6 货币化安置比例受哪些因素影响？ ............................................................................................... 7 棚改货币化安置比例下降对三四线影响几何？ ............................................................................. 8 棚改未来发展趋势如何？ ............................................................................................................ 12 A 股龙头房企土地储备结构如何？ .............................................................................................. 13 图表目录 图 1：辽宁抚顺莫地沟棚户区 ....................................................................................................................................... 3 图 2：棚改资金流示意图，货币化安置起到关键作用................................................................................................... 4 图 3：国开行及农发行贷款为棚改投资主要资金来源（单位：亿元） ......................................................................... 4 图 4：PSL 在棚改货币化安置中起重要作用，2018 年前