物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）：借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球IFM

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021 年 11 月 23 日 行业研究 借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球 IFM ——物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二） 房地产（物业服务） 源自 1966 年，历经五十年横向发展，领跑全球综合设施管理服务 索迪斯（Sodexo, SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设施管理服务商，业务已遍及全球 64 个国家。截止 2019 年 12 月 31 日收盘（正常经营年份），公司总市值约为 156 亿欧元，折合人民币超 1,000 亿元；PE 估值约为 23 倍，对应 2019 财年（公司会计制度中财年为上年 9 月 1 日至当年 8 月31 日，下同）的营业收入约为 220 亿欧元，归母净利润 6.7 亿欧元。 内生增长与外延并购有机结合，盈利能力稳健，自由现金流充沛 公司驻场服务打造多元业态组合，保证了具备弹性的商业模式，坚持客户与人才导向定位（客户续约率维持 93%、站点经理留存率超 80%、员工成本稳控在50%）；跨区域优质外延实现全球化服务布局，全赛道收购拉动多元化业务发展。截至 2021 年 9 月，大型收并购项目超 20 个，总金额超过 50 亿欧元（北美 35亿欧元、欧洲 12 亿欧元）；把握资金窗口，并购优质标的使索迪斯得以切入新市场与新业务。公司 2017-2019 财年毛利率均保持在 15%左右，基本营业利润率介于 5.5%-6.5%之间。2019 财年，公司产生 8.7 亿欧元自由现金流，强大的现金牛属性帮助公司实现稳健的内生增长和积极的外延并购，不断扩大规模。 综合设施管理服务市场潜力大，索迪斯瞄准欧美与新兴国家经济增长机遇 据 Persistence Market Research 估计，2021 年全球 IFM（Integrated facility management，综合设施管理）市场规模达 7,300 亿美元，并将在 2021-2031年间以 4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031 年超万亿美元）。回顾历史，1980-1990 年间，欧美人均 GDP 相继突破 10,000 美元、20,000 美元大关，综合设施管理服务发展也随之进入快车道，公司把握契机开启全球化加速发展模式，享受欧美经济增长的红利。近年来，公司在新兴市场（亚太及南美）发力扩张，中国、印度、巴西等国的发展将会给索迪斯未来业绩增长打开空间。 国内基础物管服务为基本盘，物业企业聚焦增值服务、科技赋能制高点 根据 2021 年中期披露数据，国内典型物业企业社区增值服务营收及营收占比可观，如碧桂园服务（14.0 亿元，占比 12.1%）、世茂服务（13.9 亿元，占比 32.9%）、保利物业（12.0 亿元，占比 23.3%）、中海物业（11.8 亿元，占比 27.5%）、绿城服务（11.5 亿元，占比 20.6%）。 借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务（团餐），提升市场竞争力，再通过横向切入医疗、学校、养老等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。而国内物业企业同样可以从住宅物业横向切入至商业、公建物业；在提供高质量基础物管服务的同时，基于社区客户的多样化需求，进一步提升增值服务的渗透率。 投资建议：建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风险提示：人工成本风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 万科物管分拆上市，开启多元化业务价值释放之路——万科（000002.SZ、2202.HK）动态跟踪（2021-11-06） 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022 年投资策略报告（2021-10-21） 央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复——对10月15日央行三季度金融统计数据新闻发布会的点评（2021-10-16） 透视爱玛客（ARMK.N），全球标杆服务公司九十年发展之路——物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（一）（2021-09-28） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 投资聚焦 近百年来，欧美国家工业化步入尾声，第二产业在国民经济中的比重逐渐降低，第三产业迅速发展，居民消费逐渐从物质型消费转向服务型消费，爱玛客（Aramark）、索迪斯（Sodexo）、康帕斯（Compass）等物管企业抓住机遇成功突围，发展成为全球物业服务巨头。这些巨头扩张迅速，规模庞大，跨越经济周期，如今依旧增长稳健，他们的发展路径具有极大借鉴意义。 近年来，中国房地产市场也正经历着大变局，行业正逐步从“开发销售”向“存量管理”过渡。头部房企基本完成旗下物管企业的分拆上市，拥有独立运作的资本平台的物管企业，正从地产母公司的港口扬帆起航，驶向大物业蓝海。我们希望通过对海外物业服务龙头系列专题研究，探索中国物管企业成长空间和特色发展道路，本报告为系列研究报告之二。 我们的核心内容 1）完整梳理了索迪斯五十年的发展，公司以稳健的内生增长、积极的并购扩张策略实现全球化布局，跻身行业龙头地位的历程值得我国物管公司参考 1. 索迪斯始于 1966 年，团餐服务起家，1983 年登陆巴黎证券交易所；历经多年，业务已布局全球 64 个国家。2. 稳控人力成本，高客户续约率与员工留存率保障公司业绩和治理效能，多元业态赋予公司弹性的商业模式，由此带来稳健的内生增长。3. 截至 2021 年 9 月，索迪斯已完成的大型收并购项目已超过 20 个，总金额超过 50 亿欧元（北美 35 亿欧元，欧洲 12 亿欧元），收购标的多为区域内具有领先地位的服务企业，迅速整合标的成熟业务，实现新区域快速布局。 2）梳理了欧美国家不同经济发展阶段中，居民消费结构的转型与升级，以及索迪斯在这样的时代背景下抓住发展机遇趁势而上的过程 索迪斯利用 1983 年至 1993 十年时间完成欧美市场布局，此阶段欧洲、北美人均 GDP 分别突破 10,000 美元、20,000 美元大关，消费结构升级，服务型消费需求旺盛，随后公司业绩快速增长。近年来公司在新兴市场（亚太、南美）发力扩张，中国、印度