REITs专题报告一：产业园类REITs扩容，“中国硅谷”投放优质资产

` 请务必阅读尾页重要声明 日期： 2021 年 11 月 25 日 分析师： 郑嘉伟 Tel： 18910260570 E-mail： zhengjiawei@shzq.com SAC 编号： S0870521110001 分析师： 廖旦 Tel： 17722658417 E-mail： liaodan@shzq.com SAC 编号： S0870521110003 相关报告： REITs 专题报告一：产业园类 REITs 扩容，“中国硅谷”投放优质资产  主要观点 REITs 是以发行收益凭证方式募集投资者资金，主要以能够产生相对稳定收益的不动产为投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源。首批 9 只公募 REITs 表现良好，市场供不应求。出租率已经超 90%的“中国硅谷”——中关村产业园 REIT，作为第二批上市的公募 REITS 受到极大关注。 得天独厚的区位优势。建信中关村产业园 REIT 基础设施资产位于我国首都北京核心地段。同时拥有得天独厚教育、人才、政策、经济、产业、科技成果转化等资源，使得该区位可以获得更为稳定出租率、更高租金增长水平、更优质租户。 基础设施资产结构均衡 。协同中心 4 号楼为度小满整租。度小满为百度旗下互金平台，违约风险可控。并且签有较长期限租赁合同。在整体 REIT 资产中，协同中心 4 号楼占比并不高，创新中心 4 号楼和孵化加速器集中度相对比较分散，从而使得建信中关村产业园 REIT产品结构均衡。 估值分析：绝对估值层面，根据戴德梁行就标的基础设施项目资产于价值时点 2021 年 6 月 30 日的市场价值所出具估值报告，互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼及孵化加速器估值分别为 15.48 亿元、7.12 亿元及 8.13 亿元，资产总估值超过 30 亿元，整体出租率较高，现金分红率达到 4-6%；相对估值层面，建信中关村产业园 REIT询价区间为 2.851 元/份—3.350 元 /份，对应 PE（2022）范围为 30.2和 39.8，现金流折现法（DCF）显示项目对应估值处于适当位置。 投资建议：关注建信中关村产业园 REIT 长期配置价值 公募 REITs 上市以来备受机构投资者关注，投资标的不同，涨幅也产生较大差异，截至 11 月 22 日首批上市的九只公募 REITs 平均涨幅达到 14.92%，年化回报率达到 34.87%，其中，中航首钢生物质REIT 和中金普洛斯仓储物流 REIT 表现优异，三只产业园 REITs 中华安张江光大园 REIT 涨幅较大，预计建信中关村产业园 REIT 表现将优于收费公路类 REITs，建议投资者积极申购，关注公募 REITs 长期投资价值和分红比例，分享中国经济转型、高质量发展和资本市场改革红利。  风险提示 宏观环境变化；项目营收不及预期；管理风险；流动性风险；估值波动等风险 宏观专题 宏观研究报告 宏观专题 证券研究报告 固收研究固收专题 固收专题 请务必阅读尾页重要声明 2 目录 一、建信中关村产业园 REIT 基本概况 .............................. 4 二、中关村产业园项目优势明显：集区位、产业、人才、科技等多方优势 ...................................................................... 7 三、园区项目三大“支柱”：互创 5 号、协同 4 号、孵化加速器 ...................................................................................... 9 四、建信中关村产业园 REIT 竞争力及财务状况分析 ....... 11 五、建信中关村产业园 REIT 估值及可比分析 ................ 18 六、投资建议 ........................................................................ 27 七、风险提示 ........................................................................ 28 图 图 1 建信中关村产业园 REIT 结构图 ......................................... 4 图 2 中关村软件园公司股权结构 ................................................ 5 图 3 中关村软件园公司架构 ........................................................ 5 图 4 基础设施项目区域位置 ........................................................ 7 图 5 上地区域历年平均租金走势 .............................................. 12 图 6 上地地区空置率情况 .......................................................... 13 图 7 上地地区历年新增供应、净吸纳量 .................................. 13 表 表 1 基础设施项目资产基本情况 ............................................... 6 表 2 所获荣誉 ............................................................................... 8 表 3 标的基础设施项目业务运营时间 ....................................... 9 表 4 互联网创新中心 5 号楼运营概况 ...................................... 10 表 5 协同中心 4 号楼经营情况 .................................................. 10 表 6 孵化加速器经营情况 ........................................................... 11 表 7 区域内优质研发用房租金报价及空置率 .......................... 14 表 8 标的基础设施项目历史出租率及租金收入情况 .............. 15 表 9 标的基础设施项目换租情况 .............................................. 15 表 10 标的基础设施项目换租情况 ....................