房地产行业2022年年度投资策略：不破不立，危与机并存

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 不破不立，危与机并存 [Table_Title2] ——房地产行业 2022 年年度投资策略 [Table_Summary] 报告摘要： ► 行业基本面：全年冲高回落，数据全面下滑 在政策定调“房住不炒”及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，2021 年行业在一系列收紧政策的作用下，正式进入了去杠杆周期，全年基本面先扬后抑，进入下半年后数据持续回落。展望 2022 年，受调控政策的持续影响，市场供需两端将继续被抑制，但考虑到政策阶段过紧后有望出现一定改善，综上，我们预计全年销售面积增速约-10%左右，销售金额增速约-10%左右，房地产投资增速约-5%左右。 ► 板块表现：业绩有所下行，估值仍处低位 2021 年前三季度，板块整体业绩增速出现了一定的下滑，但头部房企表现相对较强，考虑到一系列调控政策更有利于行业平稳健康发展，有利于综合实力强的龙头房企提升市场份额，而其在未来受政策影响程度也相对较低，因此，我们持续看好稳健性较强的头部房企。此外，当前 A 股和 H 股地产板块估值仍旧处于历史较低水平，具备良好的长期投资价值。 ► 政策面：政策扰动加强，房产税渐行渐近 在中央层面对地产调控政策的定调趋紧，其施政思路上基本围绕“房住不炒”这一主基调。而具体措施上，今年有土拍“两集中”新政、“银行贷款集中度通知”、“三道红线”指标、预售资金监管加强等，同时，房产税的加快落实，也备受市场关注。总体来说，2021 年调控力度相对较大，尤其是执行层面，过于收紧，在行业风险事件频发及行业数据全面下滑的背景下，市场对于政策见底的预期逐渐加强，我们认为，房地产行业仍旧是国民经济的压舱石，行业过大的波动也背离了政策追求“三稳”的目标，预计过紧的政策有望纠偏，对于 2022 年不必过于悲观。 投资建议 2021 年房地产板块受政策调控过紧冲击，同时行业基本面数据也处于下滑期，但目前政策见底的预期有所加强，对于 2022年不必过于悲观。当前，行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企保利发展、万科 A、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，相关受益标的包括碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升生活服务、华润万象生活等。 风险提示 调控政策继续收紧引发销售下滑；计提过多存货跌价准备导致业绩不达预期。 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021 年 12 月 07 日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020A 2021E 2022E 2019A 2020A 2021E 2022E 000002.SZ 万科 A 19.27 增持 3.44 3.57 3.66 3.94 5.6 5.4 5.3 4.9 600048.SH 保利发展 14.74 增持 2.35 2.42 2.61 2.84 6.3 6.1 5.6 5.2 000656.SZ 金科股份 4.28 买入 1.06 1.32 1.47 1.62 4.0 3.2 2.9 2.6 601155.SH 新城控股 32.47 增持 5.61 6.78 8.10 9.59 5.8 4.8 4.0 3.4 002244.SZ 招商蛇口 12.39 增持 2.03 2.41 2.84 3.20 6.1 5.1 4.3 3.8 002244.SZ 滨江集团 4.07 增持 0.52 0.75 0.88 1.08 7.8 5.4 4.6 3.7 资料来源：Wind，华西证券研究所 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 引言 ...............................................................................................................................................................................................................5 2. 行业基本面：全年冲高回落，数据全面下滑 ....................................................................................................................................5 2.1. 房地产开发：短期承压，静待时变 .................................................................................................................................................5 2.2. 销售持续下行，政策见底预期加强 .................................................................................................................................................6 2.3. 投资：韧性仍足，增长可期...............................................................................................................................................................8 2.4. 资金：到位资金数据趋弱，后期有望逐步回暖 ...........................................................................................................................9 2.5