房地产行业11月月报：楼市地市成交持续承压；政策表态开始关注销售不景气的核心矛盾

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2021 年 12 月 13 日 [Table_IndustryRank] 中性 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产行业 2022 年年度策略：2022 年，五问房地产行业》20211204 《房地产行业第 47 周周报（11 月 20 日-11 月 26日）：成交同比回正一周后再度转负，土地溢价率持续下行》20211129 《碧桂园服务：规模制胜成就行业巨头，多元并举领航新时代物业》20211125 《房地产行业第 46 周周报（11 月 13 日-11 月 19日）：新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行》20211122 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 11 月月报 楼市地市成交持续承压；政策表态开始关注销售不景气的核心矛盾 核心观点 新房：成交持续低位运行；一、二线城市环比回升，三线持续回调。46 个城市新房成交面积为 2101.3 万平，环比上升 9.0%，同比下降 25.1%。一、二、三线城市环比增速分别为+12.1%、+27.4%和-2.5%，同比增速分别为-13.6%、-9.8%和-38.8%。一线城市环比回升，同比降幅小幅扩大 0.8pct；二线回调程度收窄。我们认为， 12 月年末收官月或迎来一小波放量，但需求仍然承压，整体成交仍将低位运行。 二手房：成交规模环比回升，同比降幅收窄。16 个城市二手房成交面积为 464.9 万平，环比上升 40.7%，同比下降 37.3%。一、二、三线城市环比增速分别为+36.7%、+53.2%和+45.9%，同比增速分别为-38.0%、-29.4%和-50.1%。12 城均出现不同程度的环比上升, 成都、苏州同比回升，而深圳、杭州等城市同比降幅收窄。东莞环比大幅增长 126%，或与本月降低了二手房交易税率有关。我们认为，近期部分热点城市按揭贷款有松动的迹象，前期二手房监管严苛，成效显著，市场已经得到了良性抑制部分，二手房市场低迷的城市有调整预期。 库存与去化：受成交持续低迷的影响，整体库存、去化周期同环比均上升，上海去化周期小于 6 个月。截止到 11 月 30 日，14 个城市新房库存面积为 10319.8 万平，环比+3.8%，同比+0.5%；去化周期 10.7 个月，环比+6.4%，同比+16.7%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为+6.5%、+3.1%和+1.7%，同比增速分别为+1.2%、-1.6%和+12.5%；去化周期分别为 8.6、9.8 和 12.3 个月，环比增速分别为+3.4%、+11.2%和-0.5%，同比增速分别为+10.3%、-7.0%、和+58.4%。 房企销售：百强房企单月销售持续降温，权益口径累计增速转负。百强房企 11 月单月权益口径销售额 5702 亿，同比-42.7%（前值-34.0%）；累计 8.1 万亿元，同比-1.14%（前值：+4.6%）。TOP20 房企中仅金地集团单月销售仍保持正增长，其余均出现了下滑；平均销售目标完成率 80%。我们认为，年末房企销售将继续承压，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。 土地市场：1）量价齐跌，成交建面同比-15.2%，楼面均价-17.5%；尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的低位运行，本月溢价率仅 2.9%。2）从二批到三批集中土拍，土拍热度持续下降，利润率持续改善，政府适当降低保证金比例。11 月有 4 个城市（无锡、苏州、南京、深圳）完成了三批集中土地出让，三批四城保证金比例较二批下降了 5.7pct 至 31%；土地溢价率较二批再度下降 3.4pct 至 2%，底价成交率较二批再提升 31.7pct至 80%，触顶成交率较二批再下降 29pct 至 10%。三批预期毛利率较二批提升了 6.3pct，较首批提升了 12.3pct。 投资建议 我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有：1）地产“政策底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的缓释，不过 12 月 6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后续需求端政策的进一步松动。2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国 GDP 和地方财政的贡献度均较大，Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步加强。3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走低的核心矛盾之一。 我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 12 月 13 日 房地产行业 11 月月报 2 目录 1 新房市场延续低位运行，二手房同比降幅显著收窄 ........................... 5 1.1 11 月新房成交：整体环比上升同比下跌，一二线环比增加，三线持续回调 ......................... 5 1.2 11 月二手房成交规模环比回升，同比降幅收窄 .................................................................... 6 1.3 11 月新房库存、去化周期同环比均上升，上海去化周期小于 6 个月 .................................... 7 1.4 11 月百强房企销售持续降温，累计权益销售额转负 ............................................................. 9 1.5 1-10 月行业集中度略低于过去两年同期水平....................................................................... 11 2 土地市场持续较冷，溢价率仍处于低位 ........................................... 12 2.1 11 月地市成交量价齐跌，溢价率仅 2.9% .....