房地产行业：地产基本面存在失速风险

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 地产基本面存在失速风险 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86021 38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 华泰证券 2022 年度投资峰会 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万科 A 000002 CH 25.58 买入 金地集团 600383 CH 16.30 买入 金科股份 000656 CH 5.36 买入 中交地产 000736 CH 5.98 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 保利物业 6049 HK 82.70 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 45.14 买入 招商积余 001914 CH 17.08 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 16.16 买入 资料来源：华泰研究预测 2021 年 11 月 15 日│中国内地 行业月报 终局思维，向死而生 从 10 月统计局数据来看，房地产基本面存在失速风险。我们认为过度放任风险并不利于行业平稳健康发展，必要的边际宽松动作已经在进行中。结合板块低估值和低仓位，重申 Q4 可能是今明年地产股最好的投资时点。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、非开发业务带来的稳健成长，同时可以关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。 产业链前后端全面低迷 10 月开发投资同比下滑 5.4%，创出历史最大同比降幅（剔除受疫情影响的2020 年 1-2 月）。产业链前后端景气度全面低迷：1）房企拿地意愿和拿地能力双双受阻，土地市场持续低迷。2）弱拿地+冷销售，新开工出现失速。3）竣工继续走弱，或与部分房企资金紧张导致项目不能如期竣工有关。我们认为“保交付”是房地产领域的底线之一，竣工数据的快速恶化或将促使政策做出进一步调整。 地产金融端松绑对于提振需求效果有限 10 月销售面积和销售金额两年平均降幅进一步扩大，同时 70 城新房和二手房房价环比跌幅均在加快。9 月底以来央行等监管部门对于地产金融的表述有所缓和，从 10 月社融、个人住房贷款余额、房贷利率、头部房企发债等数据来看，执行层面已有放松，且我们预计放松仍会延续。但房价下跌预期已经形成、房地产税试点带来不确定性、房企流动性问题加重购房者谨慎情绪，导致需求端的收缩远未看到拐点，而这是房企流动性风险、产业链低迷等问题的根源所在。我们认为单纯地产金融端的政策松绑对于提振需求的效果有限，更大力度、因城施策的需求端托底政策或在路上。 销售企稳前难言流动性风险改善 10 月到位资金同比下降 9.5%，连续 4 个月同比下滑，但降幅有所收窄。其中：1）10 月个人按揭贷款同比上升 1.0%，定金及预收款同比下降 12.9%，两者出现背离，说明按揭贷款层面的放松已开始起效，主要是积压的房贷需求逐步得到满足；2）10 月国内贷款同比降幅扩大至 27.2%，连续 8 个月同比下滑，尽管央行表态开发贷要适当放松，但银行已从“缺额度”变为“缺信心”。我们认为在销售尚未企稳前，房企流动性风险仍然难言改善。另外还需警惕地方政府“保交付”目标下，预售资金监管收紧对于房企资金周转的额外压力。 投资建议 重点推荐 1）A 股开发：万科 A、金地集团、金科股份、中交地产等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展等；3）物管公司：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 (27)(11)52036Nov-20Mar-21Jul-21Nov-21(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 产业链前后端全面低迷 ................................................................................................................................................. 4 开发投资当月同比降幅继续扩大 ........................................................................................................................... 4 新开工出现失速，竣工继续走弱 ........................................................................................................................... 5 土地市场持续低迷 ................................................................................................................................................. 6 地产金融端松绑对于提振需求效果有限 ........................................................................................................................ 8 销售企稳前难言流动性风险改善 ................................................................................................................................. 10 终局思维，向死而生 .............................................................................