房地产物业管理行业年度策略报告：聚焦成长，存量机遇仍待挖掘

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC 执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话： [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 政策助力行业发展，集中度有望加速提升。我们认为行业仍处于成长期，物管行业的增量主要来源于商品房竣工交付和存量盘渗透率的提升，随着后续竣工面积的逐步释放，将保证未来几年商品房竣工面积维持在每年 9 亿平方米以上，同时随着各地政府推进物业覆盖率的政策执行落地，以及老旧小区改造完成，将进一步提升存量住房中物业管理渗透率。头部物管企业陆续上市筹集大量资金收并购以扩张规模，同时凭借良好的口碑，通过招投标外拓中小开发商新盘和存量盘资源，这些因素将促进物管行业集中度加速提升。 ⚫ 物管企业未来增长趋势展望。物管企业未来的利润增长源于在管面积增量以及单方利润提升。增量在管面积方面，我们认为拓展住宅在管面积已由第一阶段的关联方输入全面进入第二阶段第三方新盘拓展阶段，同时物企通过成立商办、公服等子品牌以及收并购方式完成门槛较高的多元业态布局。地产变局引发物管行业并购节奏加快，大额并购案例频发，有资金储备的龙头物企通过外延扩张提升规模。单方利润提升方面，龙头物企积极开发匹配业主需求的增值服务项目，通过进一步扩大既有服务的渗透率，使增值服务收入和占比均有所提升，区域密度的提升以及科技赋能的逐步成熟，将有效降低人工成本。 ⚫ 高业绩指引及股权激励助力物企高速增长。过去业绩的高速增长并未减弱头部物企对未来发展前景的信心，在基数逐步提高的前提下，所统计物企对 2021 年的业绩指引平均增速高达 55.7%，越来越多的物业公司探索股权激励机制，通过期权和股权分批次激励，吸引和凝聚核心团队。 ⚫ 高确定性与强外拓能力物企享有更高估值。整体来看，规模较大的龙头物企，利润增速较高，对应市盈率普遍在 20 倍以上。业绩成长性也为估值考量标准，市场给予增速高的物企更高估值，碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务对应 2021 年的 PE 分别为 48、44、44 倍，对应的 2020年度净利润增速为 60.8%、122.6%、74.4%，处于样本物企高位。 ⚫ 投资建议：目前行业正处于快速扩张阶段，结构性机会依然存在。长期来看物管公司的持续成长，仍依托于品牌影响力的不断强化，公司的外拓能力是品牌力的市场验证表现，轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引为估值提升创造想象空间，龙头物企的规模优势和行业集中度提升的前景乐观，同时龙头物企在存量盘探索、收并购以及多元业态布局具备领先优势。 我们看好合约保障倍数高，外拓能力强和增值业务占比高的龙头物企，推荐碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务。 风险提示：全国房地产销售下行风险；人工成本上升压缩利润空间；收并购和外拓竞争加剧超预期；社区增值业务拓展不及预期；物业费提价不畅。 [Table_Title] 聚焦成长，存量机遇仍待挖掘 [Table_ReportDate] 房地产 |物业管理行业年度策略报告 | 2021.11.17 行业深度报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 目录 1 政策助力行业发展，集中度有望加速提升 ................................................................................................................... 1 1.1 新房竣工与渗透率提升助力行业稳步增长 ......................................................................................................... 1 1.2 行业集中度有望加速提升 .................................................................................................................................... 2 1.3 政策助力行业发展 ................................................................................................................................................ 3 2 物管企业未来增长趋势展望 ........................................................................................................................................... 4 2.1 外拓将转入存量房争夺阶段 ................................................................................................................................. 7 2.2 收并购持续，外延扩张力度加大 ....................................................................................................................... 10 2.3 龙头加速布局非住业态 ....................................................................................................................................... 14 2.4 收入结构改变，业主增值服务有望成为未来主要利润来源 ........................................................................... 16 2.5 规模效应与科技赋能有效降低成本 ................................................................................................................... 18 3 高业绩指引及股权激励助力物企高速增长 .............................................................................