房地产10月月报：信心重建尚需时日，供需存在持续下行风险

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产10月月报：信心重建尚需时日，供需存在持续下行风险 2021 年 11 月 19 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：销售数据加速下行，信心重建尚待时日。10 月份商品房销售面积同比下滑 21.65%；销售额同比下滑 22.65%；销售均价同比下滑 1.27%。我们认为消费者对于购房的消极态度在进一步蔓延。企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，信心重建尚待时日，销售或持续承压。 开发投资：开工竣工加速下滑，房企投资能力与意愿进一步降低。10 月份新开工面积同比下滑 33.41%；竣工面积同比下降 20.56%；开发投资同比下滑5.40%。我们认为急剧下滑的销售进一步加剧了房企现金流紧张的状况，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击。虽然部分地产政府加大了“保交付”的力度，但我们认为将当前有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。 到位资金：资金面略有改善，但销售急剧下滑导致改善幅度有限。10 月份到位资金同比下滑 9.48%；其中国内贷款、定金及预收款降幅扩大，居民按揭同比转正，自筹资金降幅收窄。我们预计随着央行的不断表态，后续开发贷的合理需求有望逐步得到满足，国内贷款数据可能会有所改善。整体而言，在销售情况没有显著改善的情况下，行业整体的资金面还将持续紧张，但降幅有望收窄。 投资建议： 政策底部虽已确立，但信心重建尚需时日。市场的量价齐跌不仅会影响金融机构的信心与行动力，也会强化购房者的观望情绪。部分房企的信用风险可能依然没有结束，降价促销与变卖资产的动作还将继续。 行业供需两端依然存在较大的下行风险，需求端的托底政策或许正在酝酿。当前房企的投资能力与意愿都十分薄弱，而销售端量价齐跌的局面已经形成。我们认为下一步政策微调的方向可能是因城施策的需求端调整。 资金优势构成了行业当下最强的护身符与未来最强的推进剂，融资端政策回暖时率先得到金融机构的支持，也将进一步扩大这种优势。具有资金优势的高信用房企，有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。推荐万科 A、保利地产、金地集团。 风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 行业重点公司盈利预测与评级 简称 EPS(元) PE PB 评级 20A 21E 22E 20A 21E 22E 万科 A 3.6 3.9 4.3 5.7 5.3 4.8 1.1 强烈推荐 金地集团 2.3 2.8 3.3 4.8 4.0 3.4 0.9 强烈推荐 保利发展 2.4 2.6 2.9 5.6 5.2 4.7 1.0 强烈推荐 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 未来 3-6 个月行业大事: 2021-12 中旬统计局公布 1-11 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 131 2.62% 行业市值(亿元) 33205.65 1.87% 流通市值(亿元) 30041.5 2.25% 行业平均市盈率 10.34 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -26.7%23.3%11/181/183/185/187/189/1811/18房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产行业：信心重建尚需时日，供需存在持续下行风险 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售数据加速下行，信心重建尚待时日 商品房销售加速下行，居民观望情绪进一步发酵。我们认为消费者对于购房的消极态度在进一步蔓延，主要原因有以下三点：1）房企信用危机频发，动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售。2）房企降价促销，多地陆续发布了“限跌令”，低线城市房价下行压力逐渐显现，“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重。3）房地产税细则尚不明朗，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。 当前的回暖政策旨在托底，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，信心重建尚待时日，销售或持续承压。我们认为信贷政策的回暖将对行业资金面紧张的问题会有一定的改善，但金融机构的信心修复也需要时间。短期内信贷资源只会向风险低的优质房企集中，处在流动性风险之中的房企依然会举步维艰，降价促销与变卖资产的动作还将继续。 从具体数据来看，2021 年 1-10 月商品房累计销售面积 143,041 万平，同比增长 7.30%；商品房累计销售金额 147,185 亿元，同比增长 11.80%。其中，10 月份商品房销售面积 12,709 万平，同比下滑 21.65%；10月份商品房销售额 12,390 亿元，同比下滑 22.65%。2021 年 1-10 月商品房累计销售均价 10,289 元/平，同比增长 4.17%；其中，10 月份商品房销售均价 9749 元/平，同比下滑 1.27%，环比下滑 0.09%。在销售下滑的局面下，虽然绝对库存水平依然处于近年低位，但去化周期持续上升。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产行业：信心重建尚需时日，供需存在持续下行风险 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：开工竣工加速下滑，房企投资能力与意愿进一步降低 新开工持续下滑，竣工大幅度走弱，投资同比下滑幅度增大。我们认为急剧下滑的销售进一步加剧了房企现金流紧张的状况，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击。施工与建材等供应商企业对房企现金流的担忧进一步加剧，可能会采取缩短账期和项目停工等手段保全自身，也进一步给施工数据带来了负面影响。施工强度的下滑程度持续大于施工面积的下滑程度，也表明企业的资金压力对施工的负面影响还在进一步加大。虽然部分地产政府加大了“保交付”的力度，但我们认为将当前有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。 从具体数据来看，2021 年 1-10 月累计新开工面积 166,736 万平，同比下滑 7.70%；其中，10 月份新开工面积 13,792 万平，同比下滑 33.41%。2021 年 1-10 月累计竣工 57,290 万平，同比增长 16.30%；其中，10月份竣工面积 6,277 万平，同比降低 20.56%，增幅较 8 月份的上升 28.44%、9 月份的 1.02%大幅度下滑。2021