房地产行业数据点评：核心指标加速下探，基本面仍未见底

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC 执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  10 月百强房企销售数据点评：单月销售跌幅放缓，百强新增土地跌幅走扩  9 月百强房企销售数据点评：销售端加速下行，金融端政策有望边际改善  房地产行业数据点评：单月销售量价齐跌，市场景气度加速下行 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 销售加速下行，以价换量渐成常态。当前销售动能的进一步下滑主要源于预期的不确定性加大，整体市场情绪以观望为主，而另一个层面，房企流动性危机加剧导致对销售回款的追求成为自身当务之急，进而形成以价换量的策略，当前房地产税试点预期的扰动同样使未来房价走向不甚明朗，因此预计年内销售端增速仍将继续下探。2021 年全年销售面积增速预计同比基本持平，销售额增速收敛至 5%左右。 ⚫ 地产投资底部仍待确认。考虑到土拍延期造成的开工施工节奏整体后移以及房企补库的疲弱，10 月房地产投资增速延续放缓态势，单月增速跌幅进一步扩大至-5.4%。今年年底到明年一季度仍处于政策窗口期，预计会出台相对宽松的措施来对冲地产下行风险，明年投资增速大幅度下跌的可能性不大，地产投资增速大概率为低位震荡的格局。 ⚫ 开工呈断崖式下跌，“保交付”高压下竣工仍可期待。新开工下滑一方面归结于前期拿地的显著放缓，另一方面，流动性压力也令房企在资金层面难以兼顾链条前端，政策调整力度有限的背景下房企开工动力的缺失仍将持续，全年新开工降幅预计在-10%以上，明年新开工大概率呈现长尾下行趋势。竣工增速已出现连续两月的高位下移，预计与施工进度放缓进而拖累竣工有关。目前“保交付”压力使得房企重心转向存量施工阶段，通过加速竣工以实现回款，因此仍可预期竣工绝对体量保持在相对高位，2021 全年竣工增速可维持两位数增长。 ⚫ 按揭贷边际改善，房企信用修复仍需传导过程。个人按揭贷款单月增速提升 7.8pct 至 1%，10 月以来央行及银保监会多次表态支持贷款层面的适度放宽，按揭投放加速的效果已开始初步显现；而国内贷款单月同比降幅继续扩大至-27.2%，行业信用收缩造成的影响在短期内仍将对房企融资层面构成压力。近期各部委座谈会针对房企诉求广泛听取建议，部分资质较好的房企已率先运用各类债务融资工具，我们认为房企融资端的全局实质性改善尚待时日，商品房预售资金监管趋严可能令部分房企资金周转承压，后续仍需重点观察涉房贷款政策的松绑如何有效传导至面临危机的房企。 ⚫ 政策托底意图显现，看好地产股超额收益机会。对于高资质房企来讲，近期在融资层面已率先受益，同时行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，未来房企结构也将面临分化格局，当前对于利润率的底部反弹仍存在市场预期差，我们建议从资金成本和杠杆的维度出发，关注财务相对稳健的房企，继续推荐万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。 ⚫ 风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。 -0.4-0.200.20.417-Nov28-Jan10-Apr21-Jun1-Sep12-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 核心指标加速下探，基本面仍未见底 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业数据点评 | 2021.11.17 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 销售加速下行，以价换量渐成常态 2021 年前 10 月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为 7.3%和 11.8%，较1-9 月增速分别下降 4 个和 4.8 个百分点；单月销售跌幅继续有所扩大，销售面积及金额单月同比增速分别为-21.7%和-22.6%，较 9 月跌幅分别扩大 8.5 个和 6.8 个百分点。当前销售动能的进一步下滑主要源于预期的不确定性加大，整体市场情绪以观望为主，而另一个层面，房企流动性危机加剧导致对销售回款的追求成为自身当务之急，进而形成以价换量的策略。从房价表现来看，全国 70 城新建商品住宅与二手住宅价格指数均环比下降 0.3pct，连续两月环比下行，新房及二手房分别有 52 个和 64 个城市出现房价环比下降，当前房地产税试点预期的扰动同样使未来房价走向不甚明朗，因此预计年内销售端增速仍将继续下探。2021 年全年销售面积增速预计同比基本持平，销售额增速收敛至 5%左右。 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%商品房销售面积累计同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%商品房销售面积单月同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%商品房销售额累计同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%商品房销售额单月同比增速 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 5：新建商品住宅及二手住宅价格指数环比涨幅 图 6：各级别城市新建商品住宅价格指数环比涨幅 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2 地产投资底部仍待确认 投资增速方面，考虑到土拍延期造成的开工施工节奏整体后移以及房企补库的疲弱，10 月房地产投资增速延续放缓态势，单月增速跌幅进一步扩大至-5.4%。从施工面积指标来看，单月施工面积增速由 9 月的-10%进一步下降至-27.1%，前 10 月累计增速降至7.1%，尽管建安投资层面仍对房地产投资整体形成正向贡献，但当前部分房企项目停工缓工现象的增多预计将向下拖累建安投资；而从土地购置费方面，今年首批土地集中供应形成的阶段性回暖必然面临下行的拐点，后续所对应的土地购置费对整体房地产投资的贡献度将进一步降低。从前 10 月土地成交来看，土地购置面积及土地成交价款累计增速分别为-11%和 0.2%，单月增速分别为-24.2%和-0.4%，考虑到二轮土拍以来土地市场降温幅度大幅超出市场预期，推导至明年的投资增速亦将受此影响。同时结合今年年底到明年一季度仍处于政策窗口期，预计会出台相对宽松的措施来对冲地产下行风险，因此明年投资增速大幅度下跌的可能