房地产行业2018年中期投资策略：成本铸就优势，龙头彰显稳健

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 25 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 房地产行业 2018-7-13 成本铸就优势，龙头彰显稳健 ——房地产行业 2018 年中期策略 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 如何看待地产板块当前的核心影响因素？A 股市场更注重地产板块政策与流动性状况，当前呈现政策面多维度并行与流动性受监管的特点。今年上半年 A 股房企股价表现弱于港股房企，销售增速差异或并非核心因素，而是更多源于市场特点不同，A 股更注重地产板块的政策与流动性情况。政策层面呈现多维度并行的特点：一方面住房制度改革不断提速，另一方面调控力度坚持不放松，而且不断蔓延的限价政策或将对房企盈利模式产生深远影响。流动性层面，一方面房企资金链短期压力不大；另一方面房企资金压力分化明显，行业或将进入新一轮整合期。 演变与升华，成本管控或成限价政策下房企竞争力的归宿成本管控或成限价周期下房企竞争力的归宿，而一二线和三四线城市管控重点分别在于对土地成本和建安成本的控制。商品房销售限价政策不断向更多城市蔓延，对依赖资产增值的传统盈利模式形成挑战，或将推动行业向注重成本与周转的制造业属性转变。在限价环境下，核心城市的拿地成本优势即为推盘优势，也是周转速度能否提升的关键因素；三四线城市的建安成本优势即为盈利优势，也是规模扩张的优势所在。因此，成本管控或将是本轮限价周期下房企竞争力的归宿。 楼市分化延续，细读销售走势与投资高企房地产市场延续分化态势，销售端龙头增速持续领先，投资端土地购置费与建安工程费分化显著。销售层面，大中型房企快周转能力领先，相比行业而言销售增速高且反弹时间早，龙头房企销售增长的确定性更强。投资层面，地产投资高增长受土地购置费推动明显，但建安工程费同比增速持续下滑，两者对冲下预计地产投资增速不会大幅下降。新开工层面，住宅用房在低库存环境下的新开工增速较高，但商办用房增速持续低迷。 投资建议：把握板块估值性价比，关注成本优势下的稳健成长标的把握板块估值性价比，建议关注成本优势下的稳健成长标的。地产板块经历前期调整后，目前点位对应估值已接近历史底部，而龙头房企盈利及销售的增长预期并未出现显著改变，估值性价比凸显。标的方面，重视限价政策对房企竞争力的重塑，建议关注具备成本优势的稳健成长标的：万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福。 [Table_Author]分析师 申思聪 （8621）61118713 shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518010003 联系人 吕聪 （8621）61118713 lvcong@cjsc.com.cn 分析师 刘清海 （8621）61118713 liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490518040001 联系人[Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -24%-16%-8%0%8%16%24%2017/72017/102018/12018/4房地产沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《高股息低估值，房企增持渐增——201807W1周度观点》2018-7-8 《龙头销售持续向好，棚改工作有序进行——201806W4 周度观点》2018-7-1 《百强房企销售靓丽，累计增长约 38% ——2018 年 6 月房企销售点评》2018-6-30 风险提示： 1. 调控政策或有继续收紧风险； 2.宏观流动性环境或有紧缩风险。29193 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 25 行业研究┃深度报告 目录 政策与流动性，地产板块当前的核心影响因素 ............................................................................. 5 A 股与港股对比，地产板块核心因素是政策及流动性环境 ...................................................................................... 5 政策分析：多维度并行，住房制度改革与坚持调控力度 ......................................................................................... 7 流动性研判：分化明显，龙头尽显稳健本色 ......................................................................................................... 12 演变与升华，商业模式演变与房企适者生存 ............................................................................... 16 模式演变，房地产行业的制造业属性增强 ............................................................................................................. 16 适者生存，一二线看拿地成本，三四线看建安成本 .............................................................................................. 17 楼市分化延续，细读销售走势与投资高企 ................................................................................... 21 销售：龙头增速领先行业，集中度持续提升 ......................................................................................................... 21 投资：土地购置费高增，建安施工费下滑 ............................................................................................................. 21 开工：住宅开工火热，商办持续低迷 .................................................................................................................... 22 投资建议：把握板块估值性价比，关注成本优势下的稳健成长标的 ........................................... 23 龙头销售增速仍然较高 ...........................................................................