房地产行业：资金面边际改善，宅地出让金同比微降

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 资金面边际改善，宅地出让金同比微降 Table_Summary 核心观点：  政策环境综述：资金面边际改善，热点城市企业限售 2018 年 6 月，央行宣布年内第二次降准，同时表态要保持流动性合理“充裕”，我们认为资金面的边际改善有助于缓解资金压力。而在地方层面，限售依旧是主要着力点，6 月四城出台企业限售政策，同时针对个人限售政策也出现限售起始时间的调整。人才政策方面，非重点城市人才政策继续落地，但出台政策数量较 5 月有所下降。值得一提的是，热点城市陆续出台摇号购房政策，且城市逐步下沉至三四线城市。  成交市场综述：重点城市供给放量推动成交增速由负转正 根据房管局数据，6 月 40 个重点城市成交面积同比由负转正上涨0.3%。分城市看，4 大一线城市及 23 个三线城市同比分别上升 6.6%、4.7%，较 5 月同比扩大 1.9 和 3.9 个百分点，而 13 个二线城市 6 月同比下降 4.6%，降幅较 5 月收窄 0.6 个百分点。推盘方面，在重点城市房价涨幅受限的情况下，重点城市预售证发放顺畅度大幅提升，6 月供给继续放量，26 城商品房推盘同比上涨 11.2%，批售比 15 年 12 月以来首次低于 1。  土地市场综述：供给继续放量，需求端同比回落 中国指数研究院数据显示，2018 年 6 月土地供给继续放量，300 城市住宅用地推出规划建面 1.14 亿平米（同比+15%），成交规划建筑面积 8127万平米（同比-10%），成交土地出让金 3358 亿元（同比-3%），平均溢价率24%继续低位下行。分线来看，一线、三四线城市出让金同比分别下滑 12%、6%，二线城市出让金小幅上涨 1%。在 17 年高基数影响下，6 月成交同比下滑，但宅地出让金绝对量仍创年内新高。  资金环境综述：按揭贷上行空间有限，继续关注龙头绝对收益机会 按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 6 月首套、二套房贷利率分别为 5.64%、6.01%，首套房贷利率环比增速小于二套。总体来看，35 个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了 120bp，未来上行空间有限。我们认为表外去杠杆表内改善的信用环境将进一步推动资金持续向龙头房企聚焦，集中提升趋势不可扭转，龙头具备强绝对收益机会，我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线 A 股龙头推荐：招商蛇口、万科 A、华夏幸福、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，H 股龙头关注：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-07-17 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善 2018-07-10 房地产行业:细思寻辨，探源求真——测算棚改货币化对于地产销售的影响 2018-07-05 房地产行业:百强房企 18 年上半年销售表现点评：风景这边独好 2018-07-04 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-15%0%15%30%2017-072017-112018-032018-07房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：资金面边际改善，热点城市企业限售 ........................................................ 5 成交市场综述：重点城市成交增速由负转正..................................................................... 12 总体成交市场分述：供给继续放量，成交同比由负转正 .......................................... 12 各线城市成交分述：一线供给放量带动成交增速改善明显 ...................................... 16 土地市场综述：供给继续放量，需求端则同比回落 .......................................................... 19 土地市场分述：土地成交高基数下同比下滑，溢价率继续回落 ............................... 19 6 月宅地市场分述：高基数下各线土地成交同比均下滑 ........................................... 21 资金环境综述：按揭贷上行空间有限 ............................................................................... 26 附录：2018 热点城市调控政策专题 ................................................................................. 31 图表索引 图 1：近期货币相关政策及表态 ............................................................................. 5 图 2：近一年来人才落户及补贴政策出台城市数量（个） ..................................... 8 图 3：2018 年 6 月重要中央政策一览 .................................................................. 10 图 4：2018 年 6 月重要地方政策一览 .................................................................. 11 图 5：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 12 图 6