房地产行业：住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复 Table_Summary 核心观点：  上周政策情况：地方层面继续因城施政，多地进行公积金调整 上周，地方层面继续因城施策，九江宣布实行人才落户“零门槛”，全日制大中专毕业生可落户，而福建宁德蕉城和东侨户籍家庭在中心城区限购2套，本市其他户籍和外地居民限购1套。公积金方面，清远上调首套及二套公积金贷款首付比例，衡阳宣布二套公积金房贷首付五成。  上周基本面情况：重点城市供给加快释放，成交增速底部改善明显 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：7月前12天，40城新房成交同比上涨10.6%，分线来看，4大一线、23个三四线同比分别上涨11.4%、22.4%，13个二线城市同比由负转正，上涨3.7%。推盘方面，7月前12天14城市商品房推盘同比上涨29.4%，而在成交改善下，14城商品房去化周期下行至15.1个月，12城住宅去化周期降至7.95个月。  行业周观点：住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复 据新华社报道，7月12日下午住建部表示将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞一刀切，对于房价上涨压力较大的城市，更多采用实物安置的方式，而商品房库存仍然较大的区域（根据17年8月的工作计划，商品住宅消化周期超过15个月认定为库存较高），则可以继续采用货币化安置的办法。根据我们前期发布的报告《细思寻辨，探源求真》，棚改货币化安置对房地产市场影响约为12%，其中对一二线影响为6%，三四线影响为15%。由于在表述中未明确15个月的商品房住宅去化周期的计算口径，若按照短期库存计算，根据克而瑞统计的80城市数据，一二线城市中库存超过15个月的城市占比为35%，三四线城市中占比为37%，货币化安置对市场影响将下降至8%。对板块投资方面，本次住建部发言，明确了货币化安置作为一项常规调控政策的实施原则，强调因地制宜，降低了政策边际变化对于市场成交的影响，有利于市场悲观情绪的修复。从龙头房企的估值指标来看，18年龙头公司动态PE最低仅为6.9倍，与14年最低点水平基本相当，动态PE从高点到目前已经回撤了58%，考虑分红之后龙头房企18年动态PE仅为6倍左右，估值水平处于底部区域，从NAV折价率来看，当前龙头房企平均折价率在40%左右，折价幅度超过14年低点，充分反应了市场对房价下跌的悲观预期。我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线A股龙头推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，H股龙头关注：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-07-16 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善 2018-07-10 房地产行业:细思寻辨，探源求真——测算棚改货币化对于地产销售的影响 2018-07-05 房地产行业:百强房企 18 年上半年销售表现点评：风景这边独好 2018-07-04 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-15%0%15%30%2017-072017-112018-032018-07房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ......................................................................................... 4 主要政策回顾 .............................................................................................................. 4 重点城市成交情况 ...................................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪 ........................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ...................................................................................... 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ............................................................................ 13 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.07.09 -2018.07.15） .......................................... 4 图 2：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 3：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：40 城新房成交整体年趋势 ...........................................