房地产行业：住建部7月12日会议关于棚改点评，民生工程不忘初心，棚改不搞一刀切，也防范推高房价

本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。1行业及产业行业研究/行业点评证券研究报告房地产 2018 年 07 月 13 日 民生工程不忘初心，棚改不搞一刀切，也防范推高房价 看好——住建部 7 月 12 日会议关于棚改点评 相关研究 "城市发展及融资角度看集中度提升——2018 下半年房地产行业投资策略" 2018 年 7 月 3 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 研究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzh@swsresearch.com 曹一凡 A0230116090003 caoyf@swsresearch.com 彭子恒 A0230117060001 pengzh@swsresearch.com 联系人 龚正欢 (8621)23297818×7457 gongzh@swsresearch.com 本期投资提示： 住建部会议表示，今年 1 月至 6 月，全国棚户区改造已开工 363 万套，占今年目标任务的 62.5％。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。2017 年 8 月，住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报 2018 年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在 15 个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11 月，住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的 2018 年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。下半年将加快棚改进度，今年完成进度低于 2016、17 年。2016 年 1-6 月开工 401 万套，完成率 67%，2017 年 1-7 月 470 万套，完成率 78%，2018 年 1-6 月开工 363 万套，完成率。尽管货币化比例降低对房地产开工投资的负面弹性较大，但考虑到目标完成棚改套数不变、且下半年需加快棚改进度，因此 1H2018 由棚改带动的开工投资将保持一定刚性。 低库存地区以实物安置为主，防止房价过快上涨。从上半年 PSL 资金来看投放量近五千亿，同比增幅 39%，而开工套数下降较多。一是可能 PSL 用于棚改的资金比例降低，二是棚改成本大幅提高。因此此次会议提出要控制棚改成本、严禁违规支出。而低库存区域将以实物安置为主，控制成本，避免货币化安置快速推高房价。因地制宜推进棚改货币化，不搞一刀切。目前高库存地区（去化周期高于 15 个月）可以继续货币化安置，去库存政策执行具有连续性。库存不足、房价上涨压力较大地区可采取货币化安置，然资金来源需要由政府与开发商自筹，棚改专项贷款不予支持。由此来看该种方式的棚改将回归于项目本身，以市场化的方式获取项目收益而非分享政策红利。此次会议为棚改工作的开展定下基调，即民生工程将持续推进，但货币化安置需因地制宜，不可过快推高房价，要以符合市场需求的方式来完成。整体保证了三四线房地产市场的健康长期发展，有助于市场确立对三四线城市的长期信心。投资建议：考虑到融资收紧与集中度提升仍将是房地产行业投资的主旋律，建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，招商蛇口，万科 A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，蓝光发展，阳光城，金科股份，荣盛发展。同时看好租赁政策落地，关注 ABS 及 REITS 制度后续推进，建议关注：光大嘉宝，世联行。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 14 页 简单金融 成就梦想 表 1:样本 40 城商品住宅去化周期（月） 时间 省份 城市等级 2018 年 05 月 2018 年 04 月 2018 年 03 月 2018 年 02 月 2018 年 01 月 呼和浩特 内蒙古 二线城市 47.84 49.99 52.1 53.9 50.39 厦门 福建 二线城市 21.77 26.25 24.3 23.95 25.26 清远 广东 三四线城市 19.5 30.34 54.28 55.54 47.69 福州 福建 二线城市 17.48 12.97 10.54 9.33 9.41 沈阳 辽宁 二线城市 16.54 16.11 16.96 16.42 15.34 天津 天津 二线城市 16.48 0 16.45 15.9 13.92 北京 北京 一线城市 16.33 17.53 17.66 16.33 15.14 莆田 福建 三四线城市 15.54 14.03 13.56 13.37 14.91 昆山 江苏 三四线城市 14.78 15.34 16.59 0 14.33 长春 吉林 二线城市 13.94 12.02 10.93 11.4 10.13 淮北 安徽 三四线城市 13.87 16.43 15.03 16.11 17.68 南宁 广西 二线城市 12.94 13.51 9.76 8.24 7.18 兰州 甘肃 二线城市 12.9 12.23 12.29 12.44 11.32 深圳 广东 一线城市 11.42 11.3 11.15 10.73 10.73 成都 四川 二线城市 10.58 9.7 10.33 9.43 8.21 广州 广东 一线城市 10.46 10.27 10.45 10.39 10.56 郑州 河南 二线城市 10.41 11.21 11.33 9.4 8.36 江阴 江苏 三四线城市 10.24 11.91 12.37 12.93 11.92 太仓 江苏 三四线城市 9.4 7.77 8.16 9.46 9.16 苏州 江苏 二线城市 8.45 8.36 8.86 8.59 8.32 黄石 湖北 三四线城市 7.3 7.05 5.63 5.96 6.1 岳阳 湖南 三四线城市 7.03 6.95 4.78 5.48 5.41 长沙 湖南 二线城市 6.92 6.74 7.16 7.53 7.84 青岛 山东 二线城市 6.83 6.99 8.15 9.84 9.1 温州 浙江 二线城市 6.11 7.56 7.89 8.4 8.14 南京 江苏 二线城市 5.68 5.17 5.24 4.59 4.69 滁州 安徽 三四线城市 5.31 4.27 0 0 0 武汉 湖北 二线城市 5.2