1-8月房地产行业数据点评：基本面全面回落态势扩大，销售增速跌至历史低位

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 /3% 1% 1% 相对收益 /1% 10% /29% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 127 总市值（亿） 8910 流通市值（亿） 7719 市盈率（倍） 6.75 市净率（倍） 1.02 成分股总营收（亿） 10058 成分股总净利润（亿） 1143 成分股资产负债率（%） 125.07 [Table_Report] 相关报告 《东北地产物管周报：上海发文优化住宅小区综合治理体制，四家物企发布中期业绩公告》 --20210816 《东北地产周报：二季度央行政策表述未变，第二批集中供地隐含利润率提升》 --20210816 《东北地产物管周报： 北京发文明确住宅维修责任，阳光城与万物云达成换股协议》 --20210811 《东北地产周报：北京出台新政封堵“假离婚”漏洞，深圳中止第二批次集中供地》 --20210809 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 1-8 月房地产数据点评： 基本面全面回落态势扩大，销售增速跌至历史低位 报告摘要： [Table_Summary] 当月投资增速回落至历史低位，土地投资预计仍将承压。8 月单月投资增速再度回落至0.3%，为去年 4 月以来最低位。复盘 08 年以来的几轮地产周期来看，剔除 2020 年初疫情较为严重时期，仅有 2014/12 以及 2015/8~2015/12 存在单月投资增速低于 0.3%的情况；我们观察到当投资增速下滑至一定节点时（历史经验数据显示大致为 5%），通常行政和货币政策端会趋向于宽松态势。另一方面，从 2021 年 1-7 月的情况来看，施工投资增速缓慢下行至 16.8%；土地投资增速在 7 月再度回落至 4.0%，为去年 4 月以来最低位。由于土地购置费是土地成交价款的滞后指标，历史情况来看土地购置费增速滞后于土地成交价款增速3 个季度左右。土地成交价款累计增速自 2020 下半年起至今年年初保持在 15%左右的水平，在今年一季度末大幅回调至-17.2%，此后连续 6 月维持负值，降幅呈现走阔趋势，由此预计土地投资仍将承压。 竣工增速保持 28.4%的高位水平，新开工增速连续两月位于 16 年 9 月以来的最低位水平。在销售市场景气度下行的预期下，房企开工意愿有所减弱，此外集中供地导致的购地时点滞后也使得当前房企可开工资源不足，受上述两个因素叠加影响，8 月单月新开工录得-16.8%，复盘历史水平来看，7/8 月新开工增速为 2016/9 以来的最低位水平；新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，单月竣工增速维持于 28.4%的高位水平，单月增速环比扩大 2.8pct，“三道红线”下房企仍有充足动力依靠竣工结转来增厚净资产，预计今年竣工走强趋势不变。 当月土地购置面积增速再度转负至-13.9%、成交价款降幅扩大至-10.5%。8 月单月土地购置面积增速再度转负至-13.9%，成交价款降幅扩大至-10.5%，楼面价（环比+2.8%）增速小幅回正至 3.9%。8 月，各线 100 大中城市土地溢价率皆回落至 2020 年初以来的最低位，从9 月中旬福州、青岛、济南及天津四城的成交热度来看，二批次土拍热度较首批次明显下行，从溢价率来看，除福州的整体溢价率接近 15%的上限外，其余三城的整体溢价率都接近于 0%，且流拍现象增多，土地市场降温明显，预计全年成交溢价率有望得到明显改善。 当月到位资金增速连续 6 月下行后，环比小幅改善 0.5pct。当月到位资金增速小幅改善至-6.5%，主要受销售端景气度下行影响，整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-6.8%、-8.0%；单月开发贷增速已连续 6 月保持负值，且有不断走阔趋势，主要系银行端贷款额度承压及房企新开工意愿回落；此外，当月自筹资金增速录得-0.7%，增速较上月收窄 6.2pct。 剔除疫情行业停摆期当月销售金额增速为 10 年 8 月以来的最低水平，销售市场景气度明显回落。8 月单月销售金额、面积增速转负后降幅持续扩大，分别录得-18.7%、-15.5%，对应8 月销售均价为 10057 元/平，同比-3.7%，环比-3.1%，单月房价继 20 年 5 月以来首次出现下跌。对比来看，克而瑞百强房企 8 月权益销售金额下滑 21.22%，房管局 30 城 8 月销售面积下滑 22.7%，我们统计的房管局 34 城数据来看，9 月前两周的累计销售面积增速为-17.1%，销售市场降温明显。销售热度回落主要系需求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限，此外疫情影响下的需求滞后释放导致去年同期单月销售金额基数较高也有所影响。我们认为促销售、抓回款仍是行业景气度回落下房企的首要任务，预计下半年销售承压但不会明显失速。 投资建议：财务稳健的绿档房企在销售景气度向下时有望放大其相对优势；此外，当期政策调控对于估值的影响已经边际收窄（新房端政策调控趋近于调无可调），二批次集中供地重启的成交情况表明了土拍热度明显下行，土拍政策调整为拿地利润率改善提供了估值修复的充分动能。我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，推荐万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。 风险提示：基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020A 2021E 2022E 2020A 2021E 2022E 万科 A 19.02 3.57 3.83 4.17 8.04 4.97 4.56 买入 保利地产 12.28 2.42 2.62 2.92 6.54 4.69 4.21 买入 金科股份 4.57 1.32 1.50 1.67 5.37 3.05 2.74 买入 新城控股 32.35 6.75 8.54 9.90 5.16 3.79 3.27 买入 阳光城 4.31 1.26 1.56 1.97 5.17 2.76 2.19 买入 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020-82020-112021-22021-5房地产沪深300发布时间：2021-09-17 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 18 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 当月投资增速回落至历史低位，土地投资预计仍将承压