全球房地产市场历史专题之十八：日本篇，华光初现（1975年之前）

证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2021 年 08 月 26 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 姜雅芯 S0350521080007 021-60338170 jiangyx@ghzq.com.cn 日本篇：华光初现（1975 年之前） ——全球房地产市场历史专题之十八 相关报告 《全球房地产市场历史专题之十三：德国篇：两德合并带来新热潮（1980-1995）》——2021-08-22 《全球房地产市场历史专题之十二：德国篇：经济牛市来临（1945-1980）》——2021-08-22 《全球房地产市场历史专题之十四：德国篇：泡沫破灭，回归冷静（1995 至今）》——2021-08-22 《河南信用债深度挖掘系列之七：数据看河南：2020 年区县层面有什么新变化？》——2021-07-29 《河南信用债深度挖掘系列之六：数据看河南：最近有什么新变化？》——2021-07-22 投资要点：  20 世纪 40 年代中期，由于战争的影响，日本住宅受到了大量的摧毁，住宅体系面临供不应求的局面。为了尽快解决住房短缺的现象，1945年 9 月，日本政府颁布了《罹灾都市应急简易住宅建设纲要》。但由于财力限制，日本住宅建设远不及预期。因此，1947 年日本政府开始推行“倾斜生产方式 ”。到了 20 世纪 40 年代末，日本经济仍面临着较大的通缩压力。  1950 年 6 月，朝鲜战争的爆发，日本经济因为军需订单的增加实现了快速的增长。1953 年，公营住宅建设总户数有了明显突破，逐渐开始进入大量供给阶段。在此背景下，东京、大阪、名古屋三大都市圈的城市发展和城市化进程也进一步加快，吸引了大量劳动力涌入。  1955 年，石桥信夫创立了大和房屋工业株式会社，决定以更加结实的钢管取代木材建造房屋，推出“管屋”项目，日本建筑工业化的道路也由此正式开启。  在丰田汽车和举母市政府的努力之下，举母市因为丰田汽车及其产业链的发展而重新繁华起来。1959 年元旦，举母市正式改名为“丰田市”。在丰田汽车和其产业链发展的带动下，工业用地开始复苏，丰田市房价也随之开始上涨。  20 世纪 60 年代至 20 世纪 70 年代，日本经济继续一路高歌猛进，进入了黄金高速发展时期。1964 年 10 月 1 日，新干线正式开通，拉开了日本铁路“新速度时代”的序幕。在奥运会和新干线的刺激和拉动之下，日本出现了新一轮的建筑热潮，地价和房价进一步走高。  二战后，日本新生人口快速增长。20 世纪 60 年代，随着“团块世代”逐渐步入适婚年龄，结婚购房需求开始攀升，日本私人住宅的需求大增，房价因此一路上涨。针对这一轮的住房供应紧张问题，日本政府在 1966 年提出了《住宅建设计划法》，并推行“先存后贷，以存定贷”的住房抵押贷款业务。到 1973 年，日本二战后的住房供给困境基本得到了解决。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2  20 世纪 60 年代至 70 年代，在私人住宅市场快速发展的同时，日本的商业地产也在“消费革命”的热潮之下不断创出新高，带动日本房地产市场进入新一轮的繁荣。  风险提示：市场波动风险。 9XuXjXdVcV9WbRbP9PpNoOnPpOlOoOzRfQmOrO6MoPoQxNnRmOMYpMrN 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 1、 1960 年以前：荒芜中的新生 日本，作为一个国土面积仅为 37.8 万平方公里的“小国”，GDP 却荣居全球第三的地位，堪称毋庸置疑的“大国”。除此之外，日本的城市化率在 2010 年前后已经达到了 90%，东京、大阪和名古屋更是全球赫赫有名的都市圈。而这一切都要归功于，日本在战后的经济崛起。 在经济发展和城市化进程不断推进的同时，日本的房地产市场也在历史的长河中绽放光彩。经济的快速发展推动着日本各个城市的房价不断走高，在对日本经济发展趋势的美好预期之下，房价也逐渐走向巅峰。 但是今时今日，日本的房地产市场已经陷入低迷。纵观当前的日本地产市场，房价和地价已经失去了增长的动力，曾经繁荣的房地产市场似乎只是“黄粱一梦”。那么日本的房地产市场是如何走向辉煌，又是如何从云端落入泥潭？这一切，还要从二战之后日本房地产市场从荒芜走向新生开始说起。 1.1、 保障性住房是第一要务 20 世纪 40 年代中期，由于战争的影响，日本住宅受到了大量的摧毁，住宅体系面临供不应求的局面。而与此同时，在前线的日本士兵也相继撤回国内，住房需求激增，供需矛盾因此被进一步激化。 为了尽快解决住房短缺的现象，1945 年 9 月，日本政府便颁布了《罹灾都市应急简易住宅建设纲要》。当时的日本政府希望通过国库资金的支持，在 1946 年建设完成 30 万套应急简易住宅，为无房者解决租房问题。但由于二战占用了大量的财政资金，二战后日本也面临大量的战争赔款，国库资金一度十分匮乏。 为了解决资金实力不足这一掣肘，日本政府在 1947 年开始推行“倾斜生产方式1”发展策略，将有限的资金优先投入到以煤炭、钢铁为主的基础产业的建设当中，以重工业的发展带动经济的增长。在“倾斜式生产方式”之下，日本的住宅建设事业也迫不得已缓慢推进，住房短缺压力成为横亘在日本政府心中的一道难题。到了 20 世纪 40 年代末，日本经济仍面临着较大的通缩压力，国民收入微薄，住房供应短缺现象屡见不鲜，普通家庭根本无法实现买房的梦想。 但是，1950 年 6 月，朝鲜战争的爆发却为日本经济乃至住宅体系的发展带来了新的机遇。朝鲜战争期间，美国将日本作为战备补给基地，向日本提供了大量的军需订单。而在“倾斜式生产方式”发展策略之下，日本重工业生产能力也得到了大幅提升。卡车、机车等军需物资源源不断的从日本运送到朝鲜半岛，日本的经济也因为军需订单的增加，而实现了快速的增长，迅速走出萧条的阴霾。 在经济发展的助推下，日本政府终于摆脱战后资金匮乏的局面，公共住宅2建设 1 “倾斜生产方式”是日本在战后初期为恢复经济所采用的发展策略，规定将当时有限的资金、原料等资源集中到以煤炭、钢铁为主的基础产业上，优先恢复生产力。 2 日本的公共住宅主要包含公营住宅、公团住宅、公社住宅以及公库住宅等。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 事业终于不再因为财力的限制而止步不前，住房体系的建设终于被重新提上日程。除了公共住宅建设，日本政府也开始推行保障性住房政策，推行公建租房为主的住房政策。 为了更快的推进住房建设，日本政府还颁布了《住宅金融公库法》，设立了住宅金融公库,为难以筹集资金进行租房、建房、购房的个人和企业提供低利率的长期贷款。除了民间机构和个人以外，住宅金融公库也为中央政府或者地方政府建设公共住房提供资金支持。于是，在这一政策之下，日本政府终于彻底解决了住房供给困境中的资金供给问题。 与此同时，日本政府也颁布