地产行业政策洞察系列之四：借行业政策东风，物企迎发展机遇

地产政策洞察系列之四 借行业政策东风，物企迎发展机遇 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 地产 2021 年 8 月 12 日 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产政策洞察之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征》 2021-05-12 《行业深度报告*地产*地产政策洞察之二：房地产税改革渐行渐近，全面开征或仍需时日》 2021-05-31 《行业动态跟踪报告*地产*地产政策洞察系列之三：多措并举力促提速，租赁发展进行时》 2021-07-04 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 wangdongy ang339@pingan.com.cn   打击行业乱象，规范行业标准：当前物管行业仍存在费用收益不透明、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，已严重折损业主满意度。据克而瑞调查显示，疫情后约 32%的小区正在考虑更换物业公司。年初以来十部委及地方政府重拳出击，清除监管“灰色地带”，7 月住建部等八部门，再次针对行业乱象明确需要整改的细节问题。从行业影响上看，政策提及的“与业主合理分配公区收益”及“社保规范化”对上市品牌物管影响有限，其公共收益已被严格审计，基本不存在侵占业主收益问题，即使按照极端情况假设，测算社保规范化于品牌物管全年整体收益影响仅1-2%；而中小物管规范化运作能力及智慧化投入均不足，或在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇。同时存量盘物业换手率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展渗透。  物业费市场化定价，搭建物企招投标信用体系：年初十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等措施，旨在解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题，品牌物管有望凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费溢价。同时政策鼓励组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度，为优质物企参与招投标等市拓营造更加规范化的市场环境。公建物业市场化亦是近年政策支持的重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理等，物企各展其能，把握城市服务蓝海。  探索“物业+”模式，发展智慧型服务：中央及地方多次出台政策推动物企扩大经营边际，鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、房屋经纪等领域延伸。政策倾向帮扶物企做大生活服务业，强化物业在社区单位中的重要性，为物企增值服务打开新方向。同时随着服务层次递进深入，政府多次引导物企构建并通过智慧物业平台提供服务，除可减少人工依赖，实现降本增效外，还可与增值服务紧密结合，构建“线上平台+线下空间”相融合的服务新生态。从 13 家主流物管公司的收入构成上看，社区增值服务营收占比均值已从 2017 年的 8.2%提升至 2020 年的 15%，但服务类型仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主，政策多次提及的社区养老服务尚处于起步探索阶段。  投资建议：我们认为从年初的十部委发文到 7 月住建部等八部门联手整治行业乱象，中央及地方频频出台物管政策旨在规范服务标准，提升行业市场化程度，解决存盘盈利及物企信用体制等诸多痛点，致力于行业中长期的健康可持续发展；同时出台诸多鼓励性政策，增厚物企服务内容，推动科技应用，打开行业拓展空间，或将进一步加速行业优胜劣汰，巩固品牌物管的优势地位。投资建议方面，我们持续看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金 -40%-20%0%20%40%Aug-20Dec-20Apr-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 20 优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。  风险提示：1）若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化发展不及预期风险；2）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，若科技赋能降本增效不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险；3）社区增值服务发展仍处量变积累过程中，细分领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预期风险。 nMmPnOtMoNpQsRmPwOsOmQbRbP9PtRmMsQqRkPqQwOjMrQmP7NrQrMvPpNrOMYsPqO 地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 20 正文目录 前言 ...............................................................................................................................5 一、 规范：健全行业规范标准，提升业主满意度......................................................6 1.1 中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度 .............................................. 6 1.2 行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显 ........................................................... 9 二、 市场化：倡导物业费动态调整，完善物企信用体系 .........................................10 2.1 打通单盘盈利曲线，搭建招投标信用评级标准 ..................................................... 10 2.2 城市服务迈向纵深，物企打造差异化竞争优势 ..................................................... 12 三、 鼓励：发展“物业+”模式，打造智慧型服务 .....................................................14 3.1 探索“物业+”模式，鼓励开展增值服务.................................................................. 14 3.2 大力发展智慧服务，促进线上线下融合 ..........................................................