中国房地产市场报告 2021年第二季度

MARKETVIEW商业地产热度延续市场需求近历史峰值2021年第二季度写字楼2021年二季度写字楼市场租赁需求进一步回暖，本季录得净吸纳量209万平方米，近历史单季峰值。一线城市季内贡献逾净吸纳量，此外，科创产业驱动的二线城市成都与杭州等需求强劲，单季录得至万平方米净吸纳量。受益于市场活跃租赁需求，租金跌幅收窄至0.2%，空置率相应回落0.6个百分点。零售物业消费市场持续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至21.2万亿元。本季度全国18个城市新增供应及净吸纳量分别录得214万平方米和212万平方米，净吸纳量录得疫情爆发后最高值。新增供应及现有空置面积去化情况良好，整体空置率小幅回落至7.7%。全国购物中心首层平均租金环比上升0.6%。仓储物流二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破10万平方米。物业投资二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录得1,521亿元，较2020上半年上涨30%，并且已超过疫情前2019年同期水平。Q2 2021 世邦魏理仕研究部© CBRE Inc. 2021 |1季度指标速递写字楼季度环化年度同比租金-0.2%-1.7%空置率-0.6pp-1.2pp零售物业季度环化年度同比租金0.6%0.2%空置率-0.3pp0.0pp仓储物流季度环化年度同比租金0.4%0.0%空置率-0.2pp-1.6pp物业投资*季度环化年度同比总金额74.1%132.8%数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度*成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。MARKETVIEW2021年第二季度国内生产总值同比增长7.9％，环比增 长1.3% 。 上半年国内生产总值同比增长12.7%。科技创新动能持续增强。上半年高技术制造业和信息技术服务业增加值同比分别增长22.6%和20.3%，新能源汽车、工业机器人、集成电路产量同比分别增长205.0%、69.8%、48.1%。与此同时，在全球经济复苏带来的外部需求回暖推动下，货物贸易出口额同比增长28.1%。国内消费继续稳步增长，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，化妆品、珠宝等消费升级类商品增长加快，餐饮消费规模已经恢复至疫情前水平。6月服务业商务活动指数为52.3%，连续16个月高于临界点。业务活动预期指数为60.4%，继续保持在高位景气区间。7月初，央行决定自7月15日起下调存款准备金率0.5个百分点。此次时隔一年多后的首次降准将释放1万亿的长期资金，货币政策支持下半年经济“稳增长”的预期明确。世邦魏理仕预计，在创新驱动和消费持续回暖的合力作用下，全年国内生产总值有望增长8.2％。2021年6月，首批9支基础设施公募REITs上市，标志着中国公募 REITs 市场的正式启动，对于改善基础设施和房地产行业融资结构、提升资产管理能力具有重要意义。首批REITs上市不到一个月，国家发改委即发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），将公募REITs试点区域扩展到全国，并将保障性租赁住房等底层资产纳入试点范围，这有望加速推动国内公募REITs市场的健康发展。22021年第二季度，中国区宏观经济© CBRE Inc. 2021 |图表1：季度国内生产总值及同比增长率数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度增长率指标(y-o-y)2021年6月(%)2021年3月(%)工业增加值8.314.1出口额32.230.6社会消费品零售总额（累计）23.033.9固定资产投资完成额（累计）12.625.6房地产开发投资（累计）15.025.6M28.69.4社会融资总额（存量）11.012.3图表2：主要经济指标指数指标2021年6月2021年3月采购经理指数50.951.9贷款市场报价利率（1年期）3.85%3.85%贷款市场报价利率（5年期）4.65%4.65%数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度-10%-5%0%5%10%15%20%2018.12018.22018.32018.42019.12019.22019.32019.42020.12020.22020.32020.42021.12021.2050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000中国季度GDP (现价，亿元，左轴）中国GDP同比增长率（右轴）人民币亿元Q2 2021 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW空置率-1.2百分点第二季度同比租金-1.7%第二季度同比图表3：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率3写字楼全国净吸纳量接近历史单季峰值年第二季度，全国个城市共录得写字楼新增供应万平方米，四个一线城市贡献逾万平方米，主要集中在新兴商务区板块如北京丽泽、上海浦东世博、深圳宝安等。写字楼市场租赁需求延续上季度的复苏态势，全国净吸纳量录得万平方米，接近历史单季峰值。一线城市活跃的经济商务活动使其贡献净吸纳量的。其中，上海以万平方米，位列全国前一。北京录得年内最高值，尽管月爆发的局部疫情让广深两地的商务活动有所放缓，但四、五月份活跃的租赁市场依然使广深两地录得逾万平方米的单季净吸纳量。二线城市中成都、杭州、武汉和西安等科创产业驱动城市需求强劲，单季录得至万平方米的净吸纳量。受益于活跃的租赁需求，全国写字楼整体空置率环比回落个百分点至，与疫情前（年第四季度）空置率水平基本持平。全国个城市中，共有个城市录得环比空置率下降。科技行业继续扩张，金融业租赁占比回升市场租赁成交类型来看，科技新媒体、金融业及专业服务业继续担当主力需求引擎，贡献租赁成交的、和。细分行业来看，国家对教育行业的整顿使得在线教育行业扩张速度放缓，本季部分企业调整策略并整合现有办公空间。但以新科技软件开发和场景应用为业主重心的科技类企业继续扩张。头部科技企业则以扩租为主要房地产策略，季内约的科技企业扩租交易来自头部企业。净吸纳量436.7%第二季度同比图表4：空置率和未来供应2021年第二季度，中国区© CBRE Inc. 2021 |0%5%10%15%20%25%02004006008001,000200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021YTD万平方米新增供应净吸纳量空置率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050100150200250300350400450500上海深圳广州杭州武汉北京成都重庆西安南京长沙青岛宁波沈阳苏州大连无锡天津万平方米未来供应（2021-2023年）空置率 (Q2 2021)数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2 2021 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW4图表6：写字楼租金指数图表5：不同行