地产行业年度策略报告：曙光渐近，拥抱价值

行业年度策略报告 曙光渐近，拥抱价值 行业年度策略报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 地产地产 2025 年 12 月 03 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业半年度策略报告*房地产*品质为锚，破浪前行——地产行业 2025 年中期策略报告*强于大市 20250623 【平安证券】行业年度策略报告*房地产*止跌回稳，价值回归*强于大市 20241214 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@ pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  2025 年回顾：楼市先扬后抑，政策延续呵护。2025 年全国楼市先扬后抑，预期偏弱与库存高企为政策未见明显成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端开工未售去化周期仍处于高位。同时“好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升。自“4.30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”以来，商贷及公积金利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出。展望 2026 年，预计政策呵护仍将延续，但考虑市场信心修复需要时间，除宏观政策发力稳定经济及收入预期外，仍需进一步加快推进收储及城改、下调商贷/公积金利率改善楼市供需关系。  2026 年展望：积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近。总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022 年以来一二手成交总量逐步趋稳；区域及产品层面，核心城市主城区库存可控，部分三四线逐步止跌，同期调整的中国香港楼市逐步止跌回稳，“好房子”延续较好去化；购房者层面，随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落，同时租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强。展望2026 年，预计积极因素有望形成共振，楼市调整幅度逐步收敛，“核心区+好房子”将率先企稳，但考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计2026 年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售下滑 8.5%、6%。  产品机遇：“好房子”前景广阔，库存结构优、拿地及产品力强房企率先受益。当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，购房者逐步接受为品质付费，同时政府持续推进“好房子”建设，2025 年“好房子”首次写入政府工作报告，十五五规划建议稿明确“建设安全舒适绿色智慧的“好房子””，新一轮产品迭代周期已来。测算 2025 年-2030 年年均改善需求 5.9 亿平米（占比为 67%）。短期“好房子”有望率先企稳形成价格锚，通过“价格梯度”重构市场定价体系，中期类比手机、汽车产品迭代历程，“好房子”在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。展望 2026 年，库存结构优、拿地及产品力房企有望延续 2025 年表现，率先受益“好房子”发展趋势，走出独立行情。  区域机遇：中国香港楼市止跌回稳，港资地产迎投资机遇。2025Q2 香港房价逐步企稳，预计 2026 年有望延续上行：1）香港 GDP 及可支配收入增速企稳、叠加股市上涨，居民供楼负担大幅减轻，购房能力增强；2）2025 年私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率，购房相对吸引力增强；3）2025 年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗。香港头部房企市占率集中，历史来看市场上行期头部房企业绩及股价弹性较大，有望受益香港房价企稳上行带来的存货重估、美国降息带来的持有物业公允价值重估及融资成本下降。  证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 地产·行业年度策略报告 2/ 35 投资建议：2025年地产板块震荡上行，但主流房企表现分化，投资者从关注政策变化逐步回归公司基本面本源，优质企业走出独立行情。展望2026年，政策及楼市走向仍为关注重点，但随着市场调整逐步渐进尾声，部分产品及区域逐步止跌回稳，预计个股表现仍将延续分化，维持行业“强于大市”评级，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的行业优质企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。 风险提示：1）楼市成交持续偏弱风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。 重点公司盈利预测 股票名称 股票代码 股价(元) EPS（元） P/E 评级 2025/12/2 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 保利发展 600048.SH 6.59 0.42 0.46 0.54 0.63 15.8 14.3 12.2 10.5 推荐 招商蛇口 001979.SZ 9.44 0.45 0.54 0.59 0.63 21.2 17.5 16.0 15.0 推荐 滨江集团 002244.SZ 10.14 0.82 0.91 0.99 1.07 12.4 11.1 10.2 9.5 推荐 华发股份 600325.SH 4.55 0.35 0.16 0.24 0.28 13.2 28.4 19.0 16.3 推荐 中国海外发展 0688.HK 12.05 1.43 1.46 1.49 1.51 8.4 8.3 8.1 8.0 推荐 越秀地产 0123.HK 4.10 0.26 0.27 0.28 0.29 15.9 15.2 14.6 14.1 推荐 建发国际集团 1908.HK 15.15 2.21 2.20 2.24 2.28 6.9 6.9 6.8 6.6 推荐 绿城中国 3900.HK 8.22 0.63 0.55 0.77 0.98 13.1 15.0 10.7 8.4 推荐 保利物业 6049.HK 31.81 2.68 2.84 3.00 3.15 11.9 11.2 10.6 10.1 推荐 中海物业 2669.HK 4.49 0.46 0.49 0.51 0.54 9.8 9.2 8.8 8.3 推荐 招商积余 001914.SZ 11.20 0.79 0.86 0.94