政策持续偏紧，下半年房地产风险怎么看？

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 段小乐 分析师 SAC 执业编号：S1130518030001 (8621)61038260 duanxiaole＠gjzq.com.cn 吴雪梅 联系人 wuxuemei＠gjzq.com.cn 政策持续偏紧，下半年房地产风险怎么看？ 基本结论  近期房地产市场风波又起，蓝光违约，恒大商票逾期等信用事件频发，同时监管调控政策不断出台，各地调控政策陆续加码，进一步加大了房企的融资压力。在目前政策持续偏紧的趋势下，该怎么看下半年的房地产市场风险？哪些房企应当重点关注？  上半年，房地产销售热度未减，一二线城市房价持续攀升，但在房地产政策持续高压下，房企流动性压力明显抬升，地产行业信用风险已有所积聚。  近日，国务院副总理韩正出席“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”为下半年房地产市场政策定调，表示坚持“房住不炒”的定位，全面落实“三稳”长效机制，并强调房地产金融和土地竞拍两个关键。 下半年房地产行业政策预计将持续偏紧，一方面，“三线四档”管理更加严格，叠加房贷集中度管理的进一步落实，信贷投放和非标融资将持续压缩，预计房企的融资难度将进一步加大。另一方面，首轮集中供地调控效果不及预期，后续热点城市或加强对房企拍地的限制及资金审查，叠加拿地销售比的限制，预计下半年土拍市场的热度将有一定程度的下降，房企拿地和销售均可能出现降温。  随着房地产行业从“增量时代”转入“存量时代”，房企分化加剧，销售去化能力成为房企发展的核心关键。一方面，销售是回款的基础，在行业外部融资持续收紧的背景下，销售回款成为房企内源性现金流的来源；另一方面，拿地与销售挂钩，“以销定投”，房企要想有发展空间，就必须提高销售规模。  中长期来看，随着房地产行业的整治及长效机制的生效，行业发展速度将放缓，整体杠杆率逐渐下降，风险逐步得到纾解，有利于房地产行业的长远健康发展。但短期而言，下半年房地产行业政策持续偏紧，将进一步加大房企的再融资压力，加速行业风险的积聚，近期市场上已出现部分由房企引起的商业信用风险及银行信贷风险。当前正处于疫情恢复过程中，银行业本身存在一定的风险敞口，若地产信用风险持续暴露，将会使银行体系甚至金融体系面临冲击，若处臵不当，甚至可能引起区域性连锁风险。因此，我们认为，在坚持“房住不炒”、全面落实“三稳”长效机制的基础上，后续应适度加大对房地产行业的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展，避免行业风险向全局风险传导。  在房地产行业整体信用风险加大的趋势下，我们认为，前期较为激进的大型房企与流动性压力较大的中小型房企信用风险暴露的可能性比较大。一方面，激进扩张容易导致房企杠杆和负债压力过重，若土储质量不高，去化能力不强，可能加大企业的流动性压力，积累信用风险。另一方面，中小型房企在集中供地下拿地没有优势，销售回款能力较弱，融资渠道较窄，将加剧企业的流动性紧张程度。此外，民企相比国企可获得的支持较少，当销售回款无法满足现金流需要时，资金链断裂的可能性更大。以TOP 50 房企为样本，通过对三道红线、债务结构、融资成本等指标的分析，筛选出 5 家潜在信用风险较大的房企，分别是恒大、绿地、富力、祥生和中梁地产。  风险提示：1）地产政策超预期；2）信用风险事件增加，市场避险情绪升温。 2021 年 08 月 02 日 固收专题分析报告 固定收益专题报告 证券研究报告 总量研究中心 固收专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、上半年房地产市场怎么样？ .....................................................................4 二、下半年房地产风险怎么看？ .....................................................................8 1、房地产市场怎么看？ ..............................................................................8 2、地产债到期回售压力几何？..................................................................10 3、哪些房企流动性风险大？ .....................................................................12 三、总结 ......................................................................................................19 四、风险提示 ...............................................................................................19 图表目录 图表 1：2021 年上半年房地产重点政策 ..........................................................4 图表 2：全国商品房销售累计同比高增（%） .................................................5 图表 3：30 大中城市商品房成交面积处于高位（万㎡） ..................................5 图表 4：TOP50 房企销售额增速同比回正.......................................................5 图表 5：2021 年 22 城首轮集中供地情况 ........................................................6 图表 6：TOP50 房企上半年拿地销售比 ..........................................................6 图表 7：房地产开发企业资金来源中定金及预收款占比提高（万亿元）...........7 图表 8：新增人民币贷款中房地产占比下降.....................................................7 图表 9：房地产信托融资持续压降...................................................................7 图表 10：境内地产债净融资有所回暖（亿元） ...............................................8 图表 11：上半年境外地产债净融资为负（亿美元） ........................................8 图表 12：2020 年以来信用债违约