深度研究： 公募REITs的发展历史与投资属性

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 金工 公募 REITs 的发展历史与投资属性 华泰研究 研究员 林晓明 SAC No. S0570516010001 SFC No. BPY421 linxiaoming@htsc.com +86-755-82080134 研究员 黄晓彬，PhD SAC No. S0570516070001 SFC No. BQW518 huangxiaobin@htsc.com +86-755-23950493 研究员 张泽 SAC No. S0570520090004 SFC No. BRB322 zhangze@htsc.com +86-755-82493656 2021 年 8 月 05 日│中国内地 深度研究 全文摘要 房地产信托投资基金(REITs)是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，从而获得收益的一种产品。目前美国拥有全球规模最大的 REITs 市场，中国也在 2021 年迈入公募 REITs 时代。国内 REITs 监管重视底层资产项目质量，公募 REITs 均为“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构。结合海外经验来看，由于 REITs 存在基础设施项目运营的风险及流动性风险，或将面临折价问题，但预计不会对长期收益产生较大影响。 房地产信托投资基金（REITs）的投资功能、分类与优势 REITs 是由专业人员管理的集合资金投资计划，是房地产证券化的实现手段。根据组织形式的不同，REITs 可分为公司型和契约型，根据投资标的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。根据运作方式的不同，可分为公募型和私募型。公募 REITs 由投资者、管理人、运营方、监管机构等多方参与人合力打造。REITs 主要有投资门槛低、投资便捷、价值稳定、回报率高等优点，但同时 REITs 也面临着基础设施项目的特有风险、二级市场的流动性风险以及管理人的信用风险。 全球 REITs 市值 2020 年达 1.9 万亿美元，我国 REITs 发展历经四个阶段 美国拥有全球最大规模的 REITs 市场，其产品的种类多样，涉及的领域广泛。其中美国权益型 REITs 占据主导，基础设施类 REITs 市值占比最大，REITs 整体业绩良好，权益型 REITs 长期回报较高。中国 REITs 的雏形产品诞生于 2003 年，随后房地产信托计划开始逐步推行。2008 年之后多地开展了房地产信托基金的试点工作。2014 年，“专项计划+私募基金”特殊载体结构创立后，对应产品为后续公募 REITs 发展奠定基础。当前为了拓宽国内基建发展空间，9 支基础设施公募 REITs 于 2021 年成功上市，标志着我国稳步迈进公募 REITs 时代。 国内 REITs 监管重视底层资产项目质量，公募 REITs 具有同一产品结构 解读国内监管政策，可发现监管政策重视基础资产项目经营历史的稳定性，且对信息披露有明确的详细要求。我国目前上市的 REITs 均为“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构，基金不直接持有底层资产，而是依靠资产支持专项计划持有项目公司。目前以该结构推出的公募 REITs 具有权益属性。本次首批公募 REITs 基础资产项目类型包括产业园、物流中心、收费公路以及市政设施等领域，均选择历史经营收入稳定，管理运营状况较好项目。 长期来看 REITs 股性大于债性，或存在折价但不会对收益产生较大影响 REITs 的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分。在分红收益上，REITs 的收益结构类似于债券，强制高比例分红机制保证稳定的现金流，而 REITs 的增值收益主要受到底层资产价格等因素影响。长期来看，其股性高于债性，在不同市场环境下表现有差异，且在不同的细分行业中也有差异。由于 REITs 存在基础设施项目运营的风险及流动性风险，或将面临折价问题，但预计不会对长期收益产生较大影响。 风险提示：本文结论基于历史数据进行分析，历史数据无法预测未来情况。成熟市场经验应用于本土市场时，存在市场基础、政策条件、投资者成熟程度等多方面的差异，直接应用可能存在不适用性，需要就本土市场特征进一步分析后才可应用。报告中涉及到的具体基金产品不代表任何投资意见，请投资者谨慎、理性地看待。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 金工研究 正文目录 房地产信托投资基金（REITs）的投资功能、分类与优势 ............................................................................................ 4 REITs 是由专业人员管理的集合资金投资计划，实现了房地产的证券化 .............................................................. 4 REITs 可以有以下几种不同的分类方式 ................................................................................................................. 4 根据组织形式，REITs 可分为公司型和契约型 .............................................................................................. 4 根据投资标的，REITs 可分为权益型、抵押型与混合型 ................................................................................ 4 根据募资方式，REITs 可分为公募型和私募型 .............................................................................................. 5 公募 REITs 的发起成立、定价、上市等的流程，及其投资优势与风险 ................................................................. 5 公募 REITs 的投资人结构、定价上市与运营管理流程，及发起人、运营方等的职责 ................................... 5 公募 REITs 具备多种投资优势，可让大众低门槛参与不动产与基建投资 ..................................................... 7 REITs 面临着基础设施项目的特有风险及流动性、管理人信用等风险 .......................................................... 7