全球房地产市场历史专题之七：新加坡篇，震荡中前行（1976~2000）

证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2021 年 07 月 22 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 张赢 S0350519070001 021-60338169 zhangy18@ghzq.com.cn 新加坡篇：震荡中前行（1976-2000） ——全球房地产市场历史专题之七 相关报告 《全球房地产市场历史专题之三：美国篇：泡沫 、 崩 溃 与 变 革 （ 1914-1945 ）》 — —2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之四：美国篇：美丽新世界（1946-1981）》——2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之五：美国篇：暗藏 祸 根 的 新 经 济 （ 1982-2019 ）》 — —2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之二：美国篇：城市之光（1874-1913）》——2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之一：美国篇：最后的田园牧歌（1800-1873）》——2021-06-29 投资要点：  20 世纪 70 年代起，新加坡的商业地产和私人住宅迎来了发展期。 新加坡政府启动市区重建计划，以乌节路为代表的新加坡商业地产繁荣发展。 得益于新加坡经济的繁荣发展以及当地居民收入水平的提升，新加坡私人住宅市场迎来了黄金发展期。此外，新加坡移民政策的逐渐放开和对私人住宅市场态度的转变也起到重要推动作用。私人住宅价格在 1983-1984 年达到了高峰，而后因 1985 年新加坡出现经济危机才大幅回落。 公共住房方面，新加坡政府的住房政策开始向提供改善型住房转变，针对中等收入人群提供了更加多样化的住房保障。随着公共住房种类的增加，越来越多的新加坡人民选择购买组屋，组屋居住人口占总人口的比重也进一步提升。与此同时，新加坡组屋转售市场的逐渐开放也无形中促进了新加坡私人住宅市场的发展。  20 世纪 80 年代末至 90 年代初，新加坡实现经济快速增长，跃居成为“亚洲四小虎”之一。国际资本的加速流入推高了新加坡私人住宅的价格水平，从 1990 年到 1996 年，新加坡私人住宅价格指数翻了 2 倍多，这也是新加坡私人住宅市场史上第一个超级大牛市。然而随着亚洲金融危机开启，新加坡私人住宅价格指数下跌了 50%左右，私人住宅市场泡沫破裂。  20 世纪 90 年代，集约了现代化城市功能、土地的“城市综合体”快速崛起，顺应了城市化过程中出现的高人口密度和土地稀缺特性。这一时期，在新加坡房地产企业进军海外市场的同时，外资房地产开发商也开始在新加坡投资。从本土化走向国际化成为了新加坡房地产市场后续发展的大趋势。  风险提示：市场波动风险。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 1、 1976-1985 年：美好生活之花 自 1965 年独立以来，新加坡依靠劳动密集型产业迅速实现了工业化，也解决了人们的就业问题。但随着世界其他发展中国家的崛起，新加坡劳动力成本优势开始不断减弱，于是，新加坡开始重点发展资金密集型和技术密集型产业。 20 世纪 70 年代的石油危机无形中为新加坡经济的转型发展提供了机遇。1973年爆发石油危机后，新加坡坚持奉行自由开放的经济政策，没有干涉原油储备的出口，这赢得了众多石油公司的信任，巨头石油公司将新加坡认定为可靠的石油交易场地。而且，随着全球石油危机的爆发，能源价格水涨船高，欧美国家迫不得已将重化工产业外移，来应对石油危机对经济的冲击。新加坡的石化产业便是借助这一产业转移的机遇获得了发展，20 世纪 80 年代，新加坡先后设立了 8家大型石化公司，石化产业集群初步形成。 除此之外，1979 年以来，新加坡政府开始通过各种优惠政策吸引从事电脑、电脑配件的跨国企业落户新加坡，以发展技术密集型产业。到 1985 年，新加坡已经有 150 多家从事电子或电脑配件生产的跨国企业。 可以说，这一时期，以石化行业为代表的资本密集型产业和以电子行业为代表的技术密集型产业在新加坡国内取得了突飞猛进的发展，进而助推新加坡经济顺利实现了转型升级。到 20 世纪 80 年代末，新加坡已经逐渐发展成为仅次于美国休斯敦和荷兰鹿特丹的世界第三大炼油中心和第一大计算机磁盘制造国。 也正是因为如此，从 20 世纪 60 年代中后期到 20 世纪 80 年代，新加坡经济整体保持着快速的增长，新加坡人民也变得富裕以来。新加坡人均可支配收入在1965 年还只有 1600 新元左右，而后便呈指数爆发式增长，在 1980 年顺利突破1 万新元大关，到 1984 年已经达到 1.5 万新元1（见图 1）。 而随着新加坡人民收入的提升，新加坡中等收入群体在不断扩大，人们对衣（购物）、食（餐饮）、住（住房）、行（汽车）有了新的要求。所以，从 20 世纪 70年代，商业地产和私人住宅迎来了发展期。与此同时，新加坡政府也与时俱进，针对中等收入人群提供了更加多样化的住房保障。 1 1 新加坡元(SGD) ≈5 人民币(RMB)。 mNsRpRzQpOoOtMsRrOrNqR9PdN7NsQnNmOrQiNnNtMjMtRmQ6MrRrQvPnOyRNZpOxP 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 图 1：新加坡人均可支配收入变化情况（1960-1985 年） 资料来源：Wind，国海证券研究所 1.1 “乌节地王”的诞生 乌节路（Orchard Road）是新加坡著名的旅游购物街，就如同纽约的第五大道，香港的铜锣湾。 然而，在 20 世纪 70 年代初期，这片新加坡的繁华之地还只是一条绿树成荫的街道，两旁只有一些简单的商业建筑和普通商店，更不是新加坡人们购物与休闲的主流去处。不过，到 20 世纪 80 年代这一切已经变得不一样了，而乌节路之所以能发生翻天覆地的变化，离不开新加坡政府的市区重建计划和“乌节地王”黄廷芳的贡献。 黄廷芳是新加坡著名房地产开发商远东机构（Far East Organization）、香港信和集团（Sino Group）的创始人，有“地产大王”的称号，曾多次蝉联新加坡首富。其中，远东机构成立于 1960 年，业务涵盖住宅、酒店、商业零售以及工业等多个房地产领域，是新加坡最大的私人住宅开发商之一，据统计，每 6 个新加坡私宅中便有 1 个是远东机构开发的。 20 世纪 70 年代，新加坡政府启动了市区重建计划，并于 1974 年设立了市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称 URA），负责城市用地、规划和建设管理，推动城市更新重建，其中乌节路被规划为区域的重要购物带。而敏锐的黄廷芳也意识到，随着居民收入水平的提高，人们不仅会对更好的住房有追求，而且也会对生活的其他方面有所追求，包括购物和用餐的选择。因此，他有了在新加坡建立一条充满活力的购物街的想法，这与新加坡政府重塑乌节路的想法不-10%-5%0%5%10%1