全球房地产市场历史专题之六：新加坡篇，开辟新的天地（1945~1975）

证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2021 年 07 月 22 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 张赢 S0350519070001 021-60338169 zhangy18@ghzq.com.cn 新加坡篇：开辟新的天地（1945-1975） ——全球房地产市场历史专题之六 相关报告 《全球房地产市场历史专题之三：美国篇：泡沫 、 崩 溃 与 变 革 （ 1914-1945 ）》 — —2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之四：美国篇：美丽新世界（1946-1981）》——2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之五：美国篇：暗藏 祸 根 的 新 经 济 （ 1982-2019 ）》 — —2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之二：美国篇：城市之光（1874-1913）》——2021-06-30 《全球房地产市场历史专题之一：美国篇：最后的田园牧歌（1800-1873）》——2021-06-29 投资要点：  20 世纪 60 年代初，新加坡政府主要以满足中低收入者租赁需求为主要目标，大规模兴建了很多低标准的小户型住房，并以较低的价格租给中低收入群体。自新马合并之后，新加坡面临的是经济发展受阻、种族矛盾问题更加严峻的困境。为提升国民的国家认同感，在 1964 年，李光耀提出了“居者有其屋”计划。组屋建设的的任务目标也从“满足低收入者住房租赁需求”转变成了“满足中低收入者住房自有需求”。新加坡住房自有体系建设就此拉开了序幕。  自 1964 年李光耀提出“居者有其屋”计划之后，新加坡政府颁布《土地征用法》与填海造陆双管齐下，意在低成本、高效率地获取和开发土地资源来提升公共组屋供给。同时，允许住房购买者使用中央公积金来购买公共组屋的政策颁布与新加坡计划生育的实施在缓解了人口持续膨胀带来的住房压力的同时拉动了组屋购买需求。  1968 年以来，以裕廊工业区为代表的，集生产、商务、生活、娱乐为一体的组屋开发规划被新加坡政府广泛推行，保证居民生活的便利性进而提升了组屋的吸引力。整体来看，在新加坡政府合理的规划下，新加坡的工业发展与居民住房问题实现了“1+1>2”的效果，新加坡也顺利摆脱了独立之初工业落后和住房紧缺的窘境。  风险提示：市场波动风险。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 1、 1965 年之前： 历史车轮的推手 新加坡，是一个十分袖珍的国家，国土面积只有 700 多平方公里，不及中国广州市的十分之一。但新加坡的常住人口却有 500 多万人，地少人多，是个寸土寸金的地方。然而，新加坡这个土地资源极其贫乏、世界人口密度第二大的国家1，却被联合国评为最适合人类居住的国家之一。除去“花园城市”的美誉、发达的经济水平、良好的教育设施外，独具特色的住房体系也是新加坡吸引各国居民纷沓而至的重要因素。新加坡更是以高住房自有率成为了全球的典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。 不过，深入了解新加坡的发展史可以发现，早在 70 多年之前，这个花园城市却曾经是欧美人和日本人避之不及的脏乱差之地。二战给新加坡带来了巨大的破坏，再加上当时新加坡建筑密度非常低，因此数十万的人民群众只能居住在棚户区和肮脏的商店里，能住上正常居民区的人可谓少之又少。“屋荒”的问题一直困扰着当时的新加坡。 如今的新加坡已从“屋荒”的泥潭中走了出来，并实现了令世界各国称叹的高住房自有率，在解决住房问题上可谓是实现了质的飞跃，而这绝大程度上受益于“居者有其屋”政策的推出。那么，为什么新加坡会推行“居者有其屋”政策呢？这一政策推出背后又有怎样的历史背景和关键人物呢？这就要从新加坡独立前后所处的政治和经济环境以及新加坡国父李光耀说起。 1.1 政治强人李光耀 二战结束后，英国再次进驻新加坡，恢复了对其的殖民统治。但此时，饱受殖民统治伤害的新加坡国民的民族主义意识开始觉醒，新加坡诞生了一个又一个的民族主义政党，新加坡的政治社会环境发生了明显的变化。 1954 年，李光耀参与创建新加坡“人民行动党”,由此开启他的政治生涯。在当时，新加坡争取民族独立与自治的行动也一直在如火如荼地进行着。直到 1958年，在多个群体的强烈要求下，新加坡与英国进行谈判，双方初步拟定了关于新加坡独立自治的宪法。之后，英国国会一致通过了《新加坡自治法案》。 1959 年，新加坡举行大选，国会的 51 位议员均通过选举产生。而在当时的大选中，人民行动派共获得 43 个席位，可以说是取得了压倒性的胜利。而李光耀也以人民行动党秘书长的身份担任了首届自治联邦政府总理，迎来了人生的高光时刻。 当然，这也是新加坡历史上关键性的一刻。在接下来几十年的岁月里，在李光耀的带领下，新加坡从殖民地走向了独立，从工业落后国变身为“亚洲四小龙”，从第三世界国家跻身到第一世界国家行列。尽管，也有不少人反对李光耀的霸道威权统治方式，但不可否认的是，他为新加坡的社会发展和经济繁荣做出了重要 1 新加坡是世界上人口密度第二大国家，仅次于摩纳哥。 pOpMpRzQqRoOtMsRoRmQrQaQcM8OtRrRtRqRkPqQqPfQoMnRbRpPrQxNsOpPwMoMrR 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 贡献，而新加坡当前卓越的住房体系更是李光耀治国思想在特定历史环境下的产物。 1.2 “烫手山芋” 在 20 世纪 60 年代初，李光耀刚刚接手的新加坡完全是一个烫手山芋。由于新加坡是典型的港口城市，在英国长期的殖民统治下，经济结构单一，一直以转口贸易为主。自治之初，新加坡制造业占 GDP 的比重只有不到 9%，工业发展十分落后。再加上，当时的新加坡拥有大量以华人为主的移民，且人口出生率保持在 5%左右的较高水平，人口急剧膨胀，人口密度已经达到每平方公里 6000 多人。 经济落后和急剧增长的人口给新加坡带来了各种各样的问题。当时，新加坡失业率在 10%以上，有 1/4 的人民生活在贫困线以下。而在失业和贫困下，人民群众不满情绪十分严重，社会秩序也异常混乱。因此，成立之初，自治政府便将发展经济和稳定社会作为了首要目标。 对于改善人们生活现状，维持社会秩序稳定的目标，居民住房问题便是一大难题。在当时，新加坡 84%的家庭居住在店铺或简陋的木屋里，其中 40%的人居住于贫民窟和窝棚，仅 9%的居民能住上像样的公共住房。当时，那些陋屋区没有基本的通明和通风实施，而且房子大多是用破旧箱子和金属片草草搭建而成，不仅非常的脏乱差，而且极易发生火灾。 因此，在这样的情形下，新加坡于 1960 年颁布了《建屋与发展法》，并根据该法令成立了建屋发展局（Housing & Development Board，简称“HDB”），开始全面负责新加坡公共住房的建设与管理，试图为人们提供可负担得起的组屋2以及附属配套设施。 这一时期，政府主要以满足中低收入者租赁需求为