物业管理行业系列报告之一：物管本质的讨论，准公服、消费、资管，三大价值再认识

1 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2021 年 07 月 12 日 准公服、消费、资管，三大价值再认识 看好 ——物业管理行业系列报告之一：物管本质的讨论 相关研究 "降准缓解行业资金压力，首创置业拟溢价 私 有 化 - 房 地 产 行 业 周 报（2021/7/3-2021/7/9）" 2021 年 7 月11 日 "住宅开发业绩平稳，物业管理持续高增-房地产行业 2021H1 业绩前瞻" 2021 年 7 月 11 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818×转 dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  物管本质：三大属性叠加、形成四方共赢，奠定广阔空间。过去，物业管理行业的定位更多是地产后端的服务角色，服务局限于四保等基础服务，市场对其关注度较低、行业也谈不上增速和估值高低。但过去 5 年中，我们能感受到物业管理行业正在发生变化：一方面，物业管理行业的提供的服务品质、服务内容、服务边界正在发生改变；另一方面，2016年开始物管企业陆续上市，并呈现出持续的高成长性以及高估值。我们认为，我国物业管理行业正迈向更为广阔的定义，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面，这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。  准公服属性：赋予行业未来持续政策支持和管理边界扩围。我们认为，物管行业具备准公服属性，并能帮助政府保持社会稳定。近几年，政府对于物管行业处于二次认识阶段，新冠疫情等突发事件中物管成为政府有力抓手、后勤服务社会化推进中有效分担政府工作。物管企业可以发挥政府准派出机构的职能，利用其网格化管理能力，帮助政府保持社会稳定。政府有需求、物企有能力，两者形成协同互补关系，一定程度上形成物管和政府的利益一致化。准公服属性意味着：1）物管有助于保持社会稳定，未来有望获得持续的政策支持，行业发展速度将进一步加快；2）物管的业务领域有望扩张到城市服务界面，行业的管理边界扩围，由围墙内走向围墙外，城市服务等将获得更大成长空间。  消费属性：赋予行业未来持续成长性和增值服务需求释放。我们认为，物管行业具备消费属性，并能帮助居民获得品质生活。我国目前仍处于物管消费的初级阶段，我国 2020 年物业费/人均收入比仅 2.8%，相比美国、韩国、日本、新加坡平均占比 10.7%，仍具有较大提升空间。随着我国人均可支配收入提升、受高等教育人口占比提升和中产阶级占比提升，社会需求将从基础性消费向升级性消费转变，居民有能力和有诉求追求更加优质的物管服务品质，由此带动物管升级消费需求的释放，并推动行业迈入新的增长阶段。消费属性意味着：1）物管行业持续的成长性，预计优质物企或能长期持续地跑赢通胀；2）消费升级将推动物管增值服务需求不断释放，物管企业的盈利模式将进一步升级。  资管属性：赋予行业未来物业费提价和收费模式的拓展。我们认为，物管行业具备资管属性，并能帮助业主实现资产增值。我国物管行业的资管（AM）服务仍处于初级阶段，我国 2020 年物业费/房价比仅 0.12%，对比美国、韩国、日本平均占比 1.1%，仍具有较大提升空间。目前我国资产积累已经初具规模，高品质物管将赋予资产溢价，业主对于资产管理保值增值的需求也将显著增加。资管属性意味着：1）考虑到我国目前物业费/房价比较低，预计我国未来物管资管业务收入有较大提升空间，包括物业费提升；2）物管的收费计价模式也或将相应改变，原先由物管服务数量作为物业费计价基准或将逐步演变为由代表资产价值的 AUM 作为物业费计价基准，行业绝对空间将进一步打开。  投资建议：准公服、消费、资管，三大价值再认识，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面，这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。目前物管板块平均估值对应 2021/2022PE 为 27/20X，我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。  风险提示：行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 34 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资建议 我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面，这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。目前物管板块平均估值对应 2021/2022PE 为 27/20X，我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。 原因及逻辑 我们认为，我国物业管理行业正迈向更为广阔的定义，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面，这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。 1）准公服属性：物业管理行业具备准公服属性，并能帮助政府保持社会稳定，其赋予行业未来持续的政策支持以及更广阔的管理边界； 2）消费属性：物业管理行业具备消费属性，并能帮助居民获得品质生活，其赋予行业未来持续的成长性以及增值服务需求的释放； 3）资管属性：物业管理行业具备资管属性，并能帮助业主实现资产增值，其赋予行业未来物业费的提价以及收费模式的拓展。 有别于大众的认识 大众认为，过去 5 年中，物业管理行业所经历的巨大变化，更多在于量的变化，但似乎并不能解释这种变化背后的原因以及潜在的价值，而我们认为，物业管理的变化更多将聚焦在于质的变化，我们从物业管理行业本质的角度去讨论行业价值和未来空间。通过本文分析，我们认为，我国物业管理行业正迈向更新更为广阔的定义，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面，这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。 nQrNoMxPxPbRcM6MpNoOoMrQlOqQpQkPoPtQ8OoOyQvPmMwONZrNmR3 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 34 页