房地产行业1~6月月报：行业数据再放缓，竣工同比大幅增长

1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2021 年 07 月 16 日 行业数据再放缓，竣工同比大幅增长 看好 ——房地产 1-6 月月报 相关研究 "准公服、消费、资管，三大价值再认识-物业管理行业系列报告之一：物管本质的讨论" 2021 年 7 月 12 日 "降准缓解行业资金压力，首创置业拟溢价 私 有 化 - 房 地 产 行 业 周 报（2021/7/3-2021/7/9）" 2021 年 7 月 11 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹一凡 A0230518110002 caoyf@swsresearch.com 联系人 曹一凡 (8621)23297818×7222 caoyf@swsresearch.com 本期投资提示：  投资高位再放缓，拿地开工弱、施工竣工强。从 1-6 月累计来看，投资同比+15.0%，较前值-3.3pct；新开工同比+3.8%，较前值-3.1pct；土地购置面积同比-11.8%，较前值-4.3pct；施工同比+10.2%，较前值基本持平；竣工同比+25.7%，较前值+9.2pct。6 月单月来看，投资同比+5.9%，较前值-3.9pct；开工同比-3.8%，较前值+2.3pct；土地购置面积同比-18.3%，较前值+13.4pct；竣工同比+66.6%，较前值+56.4pct。投资虽呈现高位放缓，但依然保持较强表现，仍符合我们“投资前端偏弱、投资后端偏强”的结构性判断。展望下半年，三条红线扩围背景下我们维持年初判断，拿地开工偏弱、施工竣工偏强，但考虑到低库存下补库存需求加强或推动 Q3 开工阶段性修复，我们维持 2021 年投资同比预测+10.8%，其中 2021 年新开工同比预测+1.9%、竣工同比预测+12.0%。  销售增速高位再放缓，销售均价放缓较多。从 1-6 月累计来看，销售面积同比+27.7%，较前值-8.6pct；销售金额同比+38.9%，较前值-13.5pct；销售均价同比+8.8%，较前值-3.1pct。6 月单月来看，销售面积同比+7.5%，较前值-1.7pct；销售金额同比+8.6%，较前值-8.9pct；销售均价同比+1.0%，较前值-6.6pct。在高基数下销售逐步高位放缓，但市场需求依然保持韧性。展望下半年，综合考虑上半年靓丽销售的好基础、以及信贷收紧和基数快速走高，预计后续销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性，我们维持 2021年销售面积同比预测+5.6%、销售金额同比预测+12.2%。  资金来源增速再放缓，销售回款仍是主要支撑。从 1-6 月累计来看，资金来源同比+23.5%，较前值-6.4pct。6 月单月来看，资金来源同比+4.0%，较前值-10.0pct。从 1-6 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-2.4%，较前值-4.0pct；自筹资金同比+11.9%，较前值-0.9pct；定金及预收款同比+49.7%，较前值-13.2pct;个人按揭贷款同比+23.9%，较前值-8.1pct。资金来源增速高位放缓，销售回款仍是主要支撑。展望下半年，考虑到后续销售增速将逐步放缓，三条红线下房企促回款，贷款集中度压抑贷款，企业融资渠道逐步有所收紧等多方面因素，我们预计 2021 年后续房地产资金来源增速将继续放缓，并预计后续资金将进一步向优质企业集中。  投资建议：行业数据再放缓，竣工同比大幅增长，维持“看好”评级。我们认为，三条红线等供给端调控的不断升级推动房地产行业呈现新周期规律，同时人口结构的多维度变化则正推动房地产需求呈现结构性红利，供需两端的变化将重塑行业格局，也决定了行业处于转轨周期阶段，具备永续经营能力的优质企业或能穿越周期、获得更大成长空间。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1）购物中心：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业，关注：华润万象、新城发展、宝龙地产；2）物业管理：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、中海物业，关注：新大正、新城悦服务；3）住宅开发：万科 A、旭辉控股、中海外发展、融创中国、金科股份、金地集团、保利地产。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：投资高位再放缓，拿地开工弱、施工竣工强 2021 年 1-6 月，全国完成房地产开发投资 72,179 亿元，同比增长 15.0%，较 2021年 1-5 月下降 3.3pct。其中，2021 年 6 月单月商品房投资增速 5.9%，较 5 月下降 3.9pct。住宅方面，1-6 月，住宅投资 54,244 亿元，同比增长 17.0%，较 1-5 月下降 3.7 pct，占房地产开发投资的比重为 75.2%，较 1-6 月上升 0.2pct，其中，6 月单月住宅投资增速 7.2%，较 5 月下降 3.9pct。为了剔除 2020 年疫情造成的低基数影响，对比 2019 年数据来看， 1-6月房地产开发投资较 2019 年同期增长 17.2%，住宅投资较 2019 年同期增长 20.1%。 分区域来看，1-6 月房地产开发投资东部地区同比+13.6%（较前值-3.2pct）、中部地区同比+22.7%（较前值-2.8pct）、西部地区同比+12.2%（较前值-4.2pct）、东北地区同比+11.8%（较前值-1.4pct）。其中，6 月单月来看，东部地区同比+4.4%（较前值-4.0pct）、中部地区同比+14.7%（较前值-0.5pct）、西部地区同比+1.6%（较前值-6.7pct）、东北地区同比+9.2%（较前值-0.7pct）。6 月单月同比各区域投资增速高位下行，其中东部和西部区域降幅较大。为了剔除 2020 年疫情造成的低基数影响，对比 2019 年数据来看，1-6月房地产开发投资东部地区较 2019 同期+16.2%、中部地区较 2019 同期+16.7%、西部地区较 2019 同期+20.8%、东北地区较 2019 同期+12.9%。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 mNoNtNwPpOpPtMnOsNnRmN8OdNaQsQpPmOmNkPqQtMfQqRoR6MrRmMMYmOvNNZsPqP3 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 图 3、分区域商品房开发投资累计同比 图 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 5、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 6、商办开发