房地产行业1~6月统计局房地产数据点评：销售投资延续回落态势，竣工边际改善显著

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业动态 销售投资延续回落态势，竣工边际改善显著——1-6 月统计局房地产数据点评 国家统计局公布 2021 年 1-6 月房地产市场运行情况。1-6 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 88635 万平方米、72179亿元、101288 万平方米，同比增速分别为+27.7%、+15.0%、+3.8%，前值分别为+36.3%、+18.3%、+6.9%。 单月销售增速回落至疫情前水平，动能明显减弱。6 月单月销售金额和销售面积的两年复合增速分别为 8.8%和 4.8%，分别较 5月下滑了 6.0 和 4.6 个百分点，动能明显回落。展望下半年，行业销售增速主要是两个因素的制衡，一方面是下半年的高基数压力，另一方面是行业库存相对较低、房企为降负债所做的加快推盘回笼资金动作、土拍价格高带动新房市场去化等因素对行业销售的支撑。我们认为前者的影响逐步加大，下半年销售增速将继续下行。 开发资金更加倚重销售回款，按揭贷款利率持续提升。6 月行业开发资金来源的复合增速为 8.5%，较 5 月下滑 3.5 个百分点。行业融资新规的不断出台，房企在金融机构端的间接融资受到较大约束，国内贷款增速年内首次转负。当前销售回款依然是行业资金面增长的主要原因，预计在地产行业金融政策不发生改变的情况下，未来开发商的资金来源将继续倚重销售回款。房贷利率方面，6 月全国首套房贷款平均利率为 5.38%，连续 5 个月提升。 投资延续走弱趋势，竣工边际改善显著。6 月投资的两年复合增速 7.2%，较 5 月下降了 1.8 个百分点，处于 2017 年以来 6 月单月增速的低水平，主要原因在于棚改拆迁力度的退坡叠加上半年由于首批集中供地存在的土地供应空档期，导致土地购置费对投资的拉动力度减弱。6 月竣工显著改善，单月复合增速提升了 16.5个百分点至 24.7%。我们此前坚持的竣工潮已显观点，预计将在年内继续兑现。 维持三大核心指标预测。我们预测 2021 年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为+15%、0%、+12%。 投资建议：我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企，以及多元化转型卓有成效的开发商。推荐包括 A 股：万科A、保利地产、金地集团、苏宁环球、万业企业；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。物业管理公司推荐包括 A 股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn SAC 执证编号：S1440520070004 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 执证编号：S1440520070013 发布日期： 2021 年 07 月 15 日 市场表现 相关研究报告 -20%-10%0%10%20%30%2020/7/152020/8/152020/9/152020/10/152020/11/152020/12/152021/1/152021/2/152021/3/152021/4/152021/5/15房地产沪深300房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 单月销售回归疫情前水平，开发资金同比回落 ............................................................................................... 2 1.1 低基数影响减弱，单月销售增速回落至疫情前水平 .............................................................................. 2 1.2 开发资金同比趋降，国内贷款增速年内首次转负 .................................................................................. 3 2. 投资延续走弱趋势，开竣工边际改善显著....................................................................................................... 5 2.1 投资增速回落，土地购置费拉动作用减弱............................................................................................. 5 2.2 土地市场量价背离，但均有所回暖 ........................................................................................................ 5 2.3 新开工单月小幅提升，竣工显著改善...................................................................................................... 7 3. 投资建议：关注长期经营稳定或多元化转型卓有成效的开发商 ................................................................... 8 qRtQoQvMrQqQqPtQtMmQqR9PbPbRtRpPnPpOlOoOoReRnMsM6MrQsNxNmMyRvPmQmM 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 1. 单月销售回归疫情前水平，开发资金同比回落 1.1 低基数影响减弱，单月销售增速回落至疫情前水平 去年疫情导致的低基数效应逐步减弱，6 月销售面积和金额增速回落至疫情前水平。6 月商品房销售面积同比+7.5%，增速较 5 月回落 1.7 个百分点；商品房销售金额同比+8.6%，增速较 5 月回落 8.6 个百分点。其中，6 月住宅销售均价 10348 元/平，同比+2.3%，增速较 5 月回落 5.6 个百分点。1-6 月全国商品房销售面积和销售金额累计同比分别为 27.7%和 38.9%，增速分别较 1-5 月回落 8.6、回落 13.5 个百分点。 剔除疫情影响后，1-6 月销售复合增速表现好于 2018、2019 年，但动能较 1-5 月减弱。我们测算得销售金额在 2019-2021 年 1-6 月的 CAGR 为 14.7%，销售面积 CAGR 为 8.1%，均高于 2018、2019 年的增速。单月来看，销售金额在 2