固定收益专题：以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 14 [Table_Page] 固定收益|专题报告 2021 年 6 月 21 日 证券研究报告 [Table_Title] 固定收益专题 以香港为鉴，展望基础设施 REITs 上市后表现 [Table_Summary] 报告摘要：  2021 年 6 月 21 日，首批基础设施 REITs 将分别在上交所、深交所正式上市。我们以史为鉴，聚焦香港 REITs，分析其上市初期表现、折价情况、分派收益率及流动性，为国内基础设施 REITs 提供借鉴。  2005 年上市的 REITs 首日价格上涨，此后破发情形增多。2005 年上市的 3 只 REITs，具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，有效认购倍数较高，进而推动上市首日价格上涨。上市初期价格大多先涨后跌。多数 REITs 在上市后 1 周或 1 个月呈现上涨态势，在上市后 3 个月价格下跌。  从市净率看，香港 REITs 大多处于折价状态，即市净率小于 1。市净率可以作为买入时机的参考因素。在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。  分派收益是 REITs 持有人重要的收益来源。由于分派收益率还受REITs 市价的影响，因此单纯的分派收益率的高低并不能代表一只REITs 的综合回报，还需考虑每股派息规模及增长、市价的变化。综合回报最高的领展房产基金，每股派息规模最高且持续增长，不过由于市价较高，分派收益率处于较低水平，仅 3.5%-4.5%左右。而酒店类的富豪产业信托和开元产业信托的分派收益率较高，但其每股派息和市价均较低。  展望国内基础设施 REITs 上市，投资者申购热情很高，首钢绿能、富国首创水务的公众有效认购倍数超过 60 倍，最低的东吴苏园也超过 10倍。因此上市首日破发的概率可能相对较小，可能存在部分产品在首日的涨幅高于 10%甚至 20%。上市后一段时间，基础设施 REITs 价格也可能类似于香港 REITs 上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。  由于基础设施 REITs 基金净值采用成本法计量，判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较。基金净值不受基础资产估值的影响，且对二级市场价格的参考价值较弱。基础资产估值反映了基础资产的公允价值变动，一定程度上影响二级市场交易价格。  上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大。长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类 REITs，收益权类 REITs 的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后 REITs 换手率将下降至较低水平。  风险提示。基础设施项目未来营运收入及现金流不及预期。  备注：本报告中所引用的数据来自于 Wind、各项目发售公告。 [Table_Author] 分析师： 刘郁 SAC 执证号：S0260520010001 SFC CE No. BPM217 021-38003556 shliuyu@gf.com.cn 分析师： 姜丹 SAC 执证号：S0260520030001 021-38003555 jiangdan@gf.com.cn 请注意，姜丹并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 固定收益专题:首批基础设施REITs 落地，投资价值怎么看？ 2021-05-27 [Table_Contacts] 联系人： 黄佳苗 021-38003550 huangjiamiao@gf.com.cn 谢添元 780857 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 14 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 目录索引 一、香港 REITS 上市后表现如何 ....................................................................................... 4 （一）2005 年上市的 REITS 首日价格上涨，此后破发情形增多 .............................. 5 （二）上市初期价格大多先涨后跌 ............................................................................. 5 （三）市净率判断折价水平及进入时机 ..................................................................... 6 （四）综合考量分派收益率、每股派息及市价变化 ................................................... 8 （五）香港 REITS 流动性大多较弱 ............................................................................ 9 二、国内基础设施 REITS 上市展望 ................................................................................. 10 （一）从前期认购热度看，上市破发概率可能相对较小 .......................................... 10 （二）判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较 ................ 10 （三）上市初期流通盘较小，价格波动可能放大 ..................................................... 11 三、风险提示 .................................................................................................................... 12 谢添元 oPtQpRyRoPmMoRtQtMmQpO9PaOaQsQmMnPpOlOpPpRlOpNrQaQoMmPuOmRmQNZmNvN 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 14 [Table_PageText] 固定收益|专题报告 图表索引 图 1：3 只香港 REITs 上市初期价格变动（港元） ................................................ 6 图 2：领展房产基金市净率变动 ....................