物业行业深度研究报告：景气度延续，高质量成长

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 物业行业深度研究报告 推荐（维持） 景气度延续，高质量成长  20 年板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 2020 年物业管理板块营收同比+35.7%，较 19 年-13.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.4%，较 19 年-25.1pct（剔除招商积余、彩生活后为下降 5.8pct）；二线物管公司营收同比+38.8%，较 19 年-5.8pct。2020 年，物业管理板块整体归母净利润同比+48.8%，较 19 年-16.9pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比+33.0%，较 19 年-17.7pct（剔除招商积余、彩生活后为增长 1.3pct）；二线物管公司归母净利润同比+59.9%，较 19 年-16.3pct。20 年主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于：1）16-19 年行业销售增速持续收窄的自然传导；2）疫情导致商务谈判延后，物业公司项目拓展或有所放缓；3）上半年疫情期间采购物资、加班费用等产生了额外费用；4）部分增值服务业务受限，但其需求并不会消失、只是延后。  20 年毛利率略降、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响 2020 年物业管理板块整体毛利率为 27.3%，较 19 年-0.3pct。其中，一线物管公司毛利率为 23.8%，较 19 年-1.9pct；二线物管公司毛利率为 29.8%，较 19年+0.9pct。其中，碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为 34.0%、31.4%、30.7%，分别较 19 年+2.3、+1.8、+1.1pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期间社保减免以及较多高毛利项目转在管影响。2020 年物业管理板块整体净利率为 13.5%，较 19 年+0.9pct。其中，一线物管公司净利率为 11.4%，较 19 年-0.4pct；二线物管公司净利率为 15.0%，较 19 年+1.7pct。其中，中海物业、保利物业、绿城服务净利率分别为 10.7%、8.4%、7.0%，分别较 19 年+0.8、+0.2、+1.5pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年疫情期政府补助、社保减免等影响。  20 年基础/非业主/业主增值分别占比 61%/20%/14%、同比 44%/26%/56% 业务占比来看，20 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比 61.3%、20.3%、14.4%、3.9%，分别较 19 年+0.6、-2.1、+0.9、+0.6pct。其中，永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、绿城服务等业主增值服务收入占比较高，分别占比 25.3%、22.8%、21.8%、21.5%。从业务增速来看，20 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务分别同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，业主增值服务中，时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业业主增值服务收入同比增速较高，分别同比+135%、+119%、+117%、+100%、+64%、+52%。疫情之下，非业主增值服务增速相对较低，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。  20 年合约面积同比+24%，在管面积+32%，合同/在管面积 1.6 倍 合约面积来看，20 年末，主流 11 家物管企业合计签约面积 38.0 亿方，同比+24.3%；在管面积来看，20 年末，主流 12 家物管企业合计在管面积 24.1 亿方，同比+32.4%；合同/在管面积倍数来看，20 年末，主流 11 家物管企业合同/在管面积倍数 1.6 倍，其中，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务、永升生活服务合同/在管面积倍数分别为 2.2 倍、2.1 倍、2.0 倍、1.8 倍，较高合同/在管面积倍数助力物业公司后续营收、业绩持续释放。从人均管理面积来看， 20 年末，主流 13 家物管企业人均管理面积 6,592 平米，同比+8.2%。其中，永生生活服务、保利物业、时代邻里、新城悦服务人均管理面积较高。  投资建议：景气度延续，高质量成长，重申“推荐”评级。 新冠疫情下物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并且行业中长期价值获得社会进一步认可。我们认为，我国物管行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2-3 万亿元，较目前规模增长 1-2 倍；对比海外，我国物管行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外，物管行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物管行业成长维度。我们维持对物管行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物管行业“推荐”评级，维持推荐：碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。  风险提示：新冠疫情影响超预取，行业人工成本超预期上行 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 128 3.18 总市值(亿元) 19,985.64 2.4 流通市值(亿元) 17,871.02 2.8 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.7 -0.07 相对表现 0.0 -12.99 -32.56 相关研究报告 《房地产行业周报（20210424-20210430）：4 月主流房企销售靓丽，首批集中供地成交火热》 2021-05-05 《房地产行业 20&21Q1 财报综述：底部已显，拐点将至》 2021-05-17 《房地产 2021 年 1-4 月月报：投资高位、销售靓丽，土地溢价率上行》 2021-05-19 -4%-1%2%5%21/042021-04-30～2021-06-01沪深300房地产(申万)华创证券研究所 行业研究 房地产 2021 年 06 月 04 日 物业行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 20 年物业管理板块营收、业绩增速虽有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速。20 年物管板块毛利率略降、净利率略升，主要源于疫情下政府补助、社保减免等影响；20 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务分别占比 61%、20%、14%、同比+44%、+26%、+56%，疫情影响下，非业主增值服务增速相对较低，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。20 年末主流物流地产公司合约面积同比+24%，在管面积同比+32%，合同/在管面积1.6 倍，较高合同/在管面积倍数助力物业公司后续营收、业绩持续释放。员工效率方面，20 年主流 13 家物管企业人均管理面积 6,592 平