房地产行业专题研究：增加土地供给，深化预算改革

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 增加土地供给，深化预算改革 房地产行业专题研究｜2021.6.6 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。 ▍财政部等联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综[2021]19 号），提出将于 2021 年 7 月 1 日开始试点把国有土地使用权出让收入等划转税务部门征收；2022 年 1 月起，全面实施征管划转工作。 ▍从两本大账到全预算口径优化。我们认为，改革的初衷并不是调控房地产市场，也不是否定或者淡化国有土地使用权出让收入。目前超过 8 万亿的国有土地使用权出让收入，几乎相当于地方一般公共预算收入的规模，是当前任何一种税收所无法替代的。但一般公共预算和政府性基金预算两本大账，增加了财政收支体系的复杂性，也的确有简并优化的空间。 ▍改革可能进一步推动土地供给增加。在改革落地之前，出于保留资金运用灵活性的考虑，地方可能增加土地供给。改革落地之后，由于国有土地使用权收入匹配的资金用途可能更加多元，资金需求可能上升，客观上也可能推动地方增加土地供给。 ▍增加土地供给是大势所趋，土地市场的激烈竞争不可持续。最近几年，我们很少见到控供给的说法，部分城市存量房供给减少，客观上要求增加土地供给对冲。增加土地供给既有利于增加土地出让金，又有利于遏制房价过快上涨。当前不少城市存在房价上涨压力，预计 2021 年下半年土地出让规模明显加大，土地市场竞争激烈程度有所下降。 ▍紧信用和高供给之下，高信用和强运营缺一不可。我们认为，对部分强信用和强运营的企业而言，2021 年下半年土地市场供给的增加，或有利于其盈利能力触底反弹。行业估值确实已经很低，我们期待市场对企业盈利能力下降的预期逐渐缓和，推荐龙湖集团、碧桂园、万科 A、保利地产、世茂集团、旭辉控股集团、华润置地、金地集团等。 ▍风险提示：企业信用风险；企业盈利能力下降风险。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题研究｜2021.6.6 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 26.33 3.57 3.78 4.06 4.42 7.4 7.0 6.5 6.0 万科企业 买入 21.62 3.57 3.78 4.06 4.42 6.1 5.7 5.3 4.9 保利地产 买入 13.42 2.42 2.72 3.22 3.50 5.5 4.9 4.2 3.8 金地集团 买入 10.75 2.30 2.64 3.00 3.25 4.7 4.1 3.6 3.3 龙湖集团 买入 37.79 3.08 3.63 4.25 4.87 12.3 10.4 8.9 7.8 世茂集团 买入 18.54 3.42 3.82 4.27 4.86 5.4 4.9 4.3 3.8 世茂股份 买入 4.24 0.41 0.69 0.86 1.12 10.3 6.1 4.9 3.8 旭辉控股集团 买入 5.61 0.97 1.11 1.27 1.44 5.8 5.1 4.4 3.9 融创中国 买入 24.04 6.49 7.06 7.95 8.08 3.7 3.4 3.0 3.0 碧桂园 买入 7.82 1.59 1.84 2.25 2.72 4.9 4.3 3.5 2.9 华润置地 买入 29.54 3.38 3.87 4.41 4.97 8.7 7.6 6.7 5.9 金科股份 买入 5.91 1.32 1.50 1.65 1.87 4.5 3.9 3.6 3.2 资料来源：Wind，中信证券研究部预测，注：股价为 2021 年 6 月 4 日收盘价，港币已转换为人民币 mNpMtNzQoPnNsNnOoRsOoP6M8Q9PsQmMtRmNeRoOqOiNmMtMbRpNsRvPoNtPxNqRyQ 房地产行业专题研究｜2021.6.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 目录 从两本大账到全预算口径优化 ........................................................................................... 3 最重要的结果，或是进一步增加土地供给......................................................................... 4 高供给和紧信用之下的楼市新局面 ................................................................................... 5 风险提示 ........................................................................................................................... 8 房地产行业专题研究｜2021.6.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 插图目录 图 1：我国的政府性基金收入和其中的土地出让金增长 .................................................... 3 图 2：两本大账——一般公共预算和政府性基金收入 ....................................................... 3 图 3：杭州住宅用地土拍溢价率情况 ................................................................................. 4 图 4：杭州住宅土拍楼面均价 ............................................................................................ 4 图 5：百城土地供应规划建筑面积月度单位：万平方米 ...................................