首批公募REITs发售跟踪：认购超预期，募集期缩短

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021 年 05 月 27 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《北上调仓节奏变换，市场快速消化大额减持微观流动性跟踪双周报(2021.5.10-2021.5.23)》，2021.5.25 2.《地产基建产业链景气度上行——中观全行业景气跟踪 2021 年第4 期》，2021.5.25 3. 《 固 本 培 元 ， 靶 定 首 批 公 募REITs》，2021.5.23 4.《战略看多：首批公募 REITs，上限+打满——周观新股 2021 年 5 月第 3 周-》，2021.5.23 5.《REITs 投资指南 SWOT、规则与定价-》，2021.5.20 认购超预期，募集期缩短 ——首批公募 REITs 发售跟踪 [Table_Summary] 投资要点：  关注首批公募 REITs 发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。截至 2021 年 5 月 26 日，首批公募 REITs 已有 6 家陆续提前公布《发售公告》：浙商证券沪杭甬高速 REIT（508001.OF），华安张江光大园 REIT（508000.OF），中航首钢生物质 REIT（180801.OF），中金普洛斯仓储物流 REIT（508056.OF），东吴苏州工业园区产业园 REIT（508027.OF），红土创新盐田港仓储物流 REIT（180301.OF）；公众投资者认购缴款截至日普遍提前至 6 月 1 日-2 日，余额退款时间在募集期结束后 2-4 个工作日不等。  现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险将凭借资金优势获取较大份额。以询价结果来看，根据 5 家 REITs（截至 2021 年 5 月 26 日共 6 家发布发售公告，剔除首钢绿能，未标注配售对象类别）的平均拟认购金额，我们发现，集合信托计划拟认购金额均值最高，为 26502 万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户、机构自营投资账户、基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品。信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。  网下分配金额未对认购偏好产生明显影响，各家单账户平均认购金额相差较小。6家 REITs 的发售公告显示，中金普洛斯仓储物流的拟认购金额均值和网下分配金额最高，网下分配金额的第二、三位分别为东吴苏州工业园区产业园和浙商证券沪杭甬高速，拟认购金额均值第二、三位分别是东吴苏州工业园区产业园和中航首钢生物质。红土创新盐田港仓储物流有效报价拟认购金额均值最高，第二、三位分别为中金普洛斯仓储物流和东吴苏州工业园区产业园。6 家 REITs 数据不存在明显偏差说明投资者对于这六家 REITs 并不存在明显偏好。  中签率差异显著，网下投资者预计回拨前中签率最低为 8.98%，最高为 27.68%。根据六家 REITs 产品询价结果，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率区间为 8.98%至 27.68%，其中东吴产园最高，首钢绿能最低。每家 REITs 网下有效申购金额规模在 40 至 50 亿元，其中普洛斯获申金额达 76.5 亿元。从询价结果中有效报价投资者数量来看，普洛斯最受追捧，有 33 家机构共 66 个产品参与询价并给出有效报价。  高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异。其中浙商证券沪杭甬高速 REIT 原始权益人或其同一控制下的关联方占比最高，达 58.94%；中金普洛斯仓储物流 REIT，华安张江光大园 REIT，红土创新盐田港仓储物流 REIT三家为《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中所要求的 20%最低比例。  风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。 策略专题 2 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 发售时间调整，募集期缩短 ......................................................................................... 4 2. 现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 ............................................................... 4 3. 中签率差异显著，定价明显低于中值 .......................................................................... 6 4. 战配参与者结构分布与限售期安排 .............................................................................. 7 5. 风险提示 .................................................................................................................... 10 mRmQtRwOuMaQdNaQmOnNoMmNiNqQnQeRpNsNaQnMpQvPsRoPMYoOrP 策略专题 3 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：首批公募 REITs 最新发售时间安排 ........................................................................ 4 图 2：现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 .......................................................... 5 图 3：网下分配金额未对认购偏好产生明显影响 .............................................................. 6 图 4：回拨前，网下投资者中签