房地产行业21年1~2月行业月报：年初顺利实现开门红，投融资稳定增长

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 21 年 1-2 月行业月报 年初顺利实现开门红，投融资稳定增长 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：22 城土地供给“两集中”，行业持续供给侧改革。据自然资源部内网消息，22 个重点城市实行住宅用地“两集中”（集中发布、集中出让），行业供给侧改革持续推进，未来或将推动土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系。南平市、南京市、上海市、深圳市、杭州市、东莞市等地因城施策，相继发布房地产市场调控政策。  成交市场综述：市场热度延续，核心区域表现突出。根据统计局数据，21 年 1-2 月全国商品房销售金额同比 20、19 年分别增长 133.5%、49.6%，年初销售热度较高，顺利实现开门红。其中东中西各区面积的口径都表现很强，价格方面中西部涨幅相对较平稳，东部则相对突出，未来或面临一定调控压力。推盘方面，1-2 月 26 城商品房累计推盘面积同比 20 年、19 年同期分别增长 64.9%、18.8%，批售比降至 0.95，19 年 6 月以来首次降至荣枯线以下。当前推盘正增长，去化相对稳定，批售比下降主要由于成交热度抬升，而非开发商推盘意愿下降。  土地市场综述：出让金稳定增长，一二线城市仍为投资重点。根据中指院数据，21 年 1-2 月全国 300 城全类型用地成交面积同比下降 4.0%，成交均价同比增长 21.1%，在均价带动下出让金同比增长 16.2%。分线来看，1-2 月一线、二线、三四线城市出让金占比分别为 23%、45%、32%，较 20 年进一步提升，出让金同比分别增长 2.7%、27.8%、12.7%，其中一三线增速较 20 年有所回落，二线较 20 年提升近 20pct，二线市场仍具备较强的吸引力，市场对核心城市的投资力度相对更强。  开发投资市场综述：施工强开工弱，投资维持双位数增长。根据统计局数据，1-2 月累计新开工面积同比 20 年上升 64.3%，较 19 年下降9.4%，施工面积同比 20、19 年分别增长 11.0%、14.2%，年初施工表现较好，开工则相对较弱，施工表现较好更多是因为复工率高而非开工增多。投资方面，21 年 1-2 月全国房地产开发投资同比 20、19 年分别增长 38.3%、15.7%，投资增速基本维持相对稳定的水平，当前三道红线及贷款集中度制度当前对房企资金面传导影响暂时有限。  融资市场综述：到位资金维持高增速，按揭利率持续上行。根据统计局数据，21 年 1-2 月累计到位资金同比 20 年增长 51.2%，其中定金增速最高（+96.4%），而按揭、开发两个银行信贷投放表征增速分别为63.7%和 14.4%，居民融资仍较顺畅，而投放给房企的贷款一定程度受限。按揭利率方面，21 年 3 月全国首套房、二套房贷款利率为 5.28%、5.57%，环比分别上升 2bp、1bp，房贷利率连续 2 个月环比上行。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2021-03-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 21 年第11 周周报:多地提出“稳地价”，市场迎来“小阳春” 2021-03-21 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 0%13%26%39%52%65%03/2005/2007/2009/2011/2001/21房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 31.20 2020/11/01 买入 40.42 3.79 4.26 8.23 7.33 4.73 4.35 18.8% 17.5% 保利地产 600048.SH 人民币 14.66 2020/10/30 买入 20.90 2.42 3.04 6.07 4.82 4.42 2.84 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.34 2020/10/20 买入 23.78 1.55 2.28 7.98 5.41 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 45.39 2021/02/03 买入 59.13 6.57 8.50 6.93 5.35 3.18 1.16 29.0% 26.0% 金地集团 600383.SH 人民币 12.60 2020/10/30 买入 16.83 2.48 2.70 5.09 4.66 8.15 8.57 17.2% 15.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.48 2020/10/28 买入 13.93 2.20 2.34 2.95 2.77 2.91 1.62 18.9% 16.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.00 2020/11/04 买入 12.00 1.31 1.60 5.32 4.38 10.64 10.04 22.0% 20.9% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.25 2021/01/13 买入 11.49 1.91 2.51 3.85 2.92 3.60 2.00 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.25 2020/11/04 买入 10.80 1.33 1.66 4.89 3.79 8.44 8.37 17.2% 17.7% 蓝光发展 600466.SH 人民币 4.36 2021/02/26 买入