房地产行业：重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄 Table_Summary  政策环境综述：人才政策继续扩散，公积金边际调整 2018 年 5 月，中央层面重申坚持房地产调控目标不放松。住建部先后约谈了西安、大连、成都、太原等十余城，强调坚持调控政策的连续稳定性。随后，约谈城市作出回应，其中太原重启限购，哈尔滨、贵阳、徐州出台限售政策。与此同时，人才政策继续扩散，宜春、牡丹江、长治、达州等地先后出台落户政策。此外，公积金同样“因城施策”，政策着力点主要为最高贷款额度、首付比例及缴存年限的边际调整。  成交市场综述：重点城市成交改善或加速 根据房管局数据，5 月 40 个重点城市成交面积同比下滑 0.2%，降幅较 4 月大幅收窄，分城市看，一线、三线城市同比由负转正分别上升 4.8%、2.4%，二线城市 5 月同比下降 3.4%，降幅较 4 月收窄 10.6 个百分点。推盘方面， 5 月开发商推盘力度继续加大，推盘显著放量，26 城市商品房推盘量环比 4 月上涨 19%，同比上涨 13.1%。我们认为重点城市在限价取得一定效果的情况下，供给端预售证管控存在调整空间，尤其是下半年供货能力将进一步释放，加上房企逐步放弃价格博弈，供给或将持续改善，在当前去化率维持相对高位的情况下，将带动销售增速底部回升。  土地市场综述：整体供需继续放量，溢价率仍低位回升 中国指数研究院数据显示，2018 年 5 月土地供需继续放量，300 城市住宅用地推出规划建面 9951 万平米（环比+3%，同比+49%），成交 8634万平米（环比+18%，同比+93%），成交土地出让金 3324 亿元（环比+17%，同比+76%），平均溢价率 31%低位抬升。各线城市市场分化，一线城市宅地市场供需同比下滑，二线城市在低基数下供需显著上升，而三线城市放量显著，带动出让金进一步上涨。  资金环境综述：按揭贷利率同比上行幅度首次收窄 按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 5 月首套房利率 5.60%，同比上行幅度首次收窄，按揭贷利率已经底部回升了 116bp，未来上升空间或有限，资金面对于需求端的压制或将逐步缓解，板块相对 PE 存在提升的基础。此外，我们认为在整体资金面依旧偏紧的情况下，龙头房企凭借销售规模优势，融资渠道以及融资成本优势将放大，资金的聚焦将导致土地端以及最终销售端集中度的持续提升，在集中度提升不可逆的情况下，龙头将具备强绝对收益机会，我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科 A、华夏幸福、新城控股，二线龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、 广宇发展、蓝光发展等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-06-21 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:重点城市成交同比转正，继续推荐低估值一二线龙头 2018-06-19 房地产行业:新开工超预期，销售回款对房企资金有支撑 2018-06-15 房地产行业:供给端改善明显，重申龙头地产的绝对收益机会 2018-06-11 -15%-4%7%18%2017-062017-102018-022018-06房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：人才政策继续扩散，公积金边际调整 ........................................................ 5 成交市场综述：重点城市成交改善或加速 ........................................................................ 11 总体成交市场分述：供给逐步放量，重点城市成交增速继续改善 ........................... 11 各线城市成交分述：一二线城市供给改善带动销售底部继续抬升 ........................... 15 土地市场综述：整体供需继续放量，溢价率仍低位回升 .................................................. 19 土地市场分述：300 城土地供需继续放量，带动出让金大幅上涨 ............................ 19 5 月宅地市场分述：一线供需下滑，二三线供需同比显著上涨 ................................ 21 资金环境：按揭贷利率同比上行幅度首次收窄 ................................................................. 26 附录：2018 热点城市调控政策专题 ................................................................................. 32 图表索引 图 1：约谈城市住宅销售价格同比增速与全国水平对比（2018 年 1-4 月） .......... 5 图 2：近期地方层面人才政策地区分布一览（2018 年 5 月） ................................ 7 图 3：2018 年 5 月重要中央政策一览 .................................................................... 9 图 4：2018 年 5 月重要地方政策一览 .................................................................. 10 图 5：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 11 图 6：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 11 图 7：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增