房地产行业：流动性边际修复，部分城市政策有调整预期

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 流动性边际修复，部分城市政策有调整预期 Table_Summary 核心观点：  上周政策情况：央行定向降准，西安限售政策边际改善 上周，央行决定下调国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行等银行的人民币存款准备金率0.5个百分点，流动性边际修复。而地方层面，西安限售政策调整为新房产权人取得《不动产权证书》满2年或买卖合同网签备案3年方可交易，同时西安补充对于E类人才的落户补贴，政策继续边际改善。  上周基本面情况：重点城市供给加快释放，成交增速底部改善明显 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，我们监测的40个城市商品房成交面积455.72万方，环比下降15.8%。月度数据来看，6月前21天，40城新房成交同比下滑3.7%。而供给层面，6月前21天，全国14城商品房推盘继续放量，同比上涨46.8%，同时成交改善导致14城商品房去化周期下行至16.4个月。  行业周观点：流动性边际修复，继续推荐龙头房企的强绝对收益机会 6月24日晚，央行决定从18年7月5日起定向降准0.5个百分点，实际上，10年期国债收益率走势已经提前有所反应，18年1月以来持续下行，目前已经下行至3.6%左右。从以往经验来看，板块估值与流动性呈现正相关，板块相对PE往往随着国债收益率下行而逐步抬升，从这个角度看，未来板块相对PE具备提升基础。行业政策方面，未来3年地方债到期规模将快速抬升进入兑付高峰期，地产政策存在内在改善动力，房价压力低的城市政策具备改善空间。基本面方面，供给端改善推动重点城市成交增速持续改善，6月前20天18个一二线城市新房成交同比降幅大幅收窄至3.7%，随着下半年重点城市供货能力的持续释放，成交增速将持续抬升。估值方面，当前主流地产股估值仅高于14年最低点，考虑到龙头公司业绩增长的确定性后，部分估值指标接近甚至低于14年，考虑分红后龙头19年动态PE在5x左右，估值处于历史底部位置。集中度方面，表外去杠杆表内改善的信用环境将进一步推动资金持续向龙头房企聚焦，集中提升趋势不可扭转，龙头房企alpha比以往任何时候都要强，业绩持续的确定性增长将推动市值大幅增长，龙头房企具备强绝对收益机会。我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线A股龙头推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-06-25 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:重点城市成交加速改善，按揭贷利率同比涨幅首次收窄 2018-06-21 房地产行业:重点城市成交同比转正，继续推荐低估值一二线龙头 2018-06-19 房地产行业:新开工超预期，销售回款对房企资金有支撑 2018-06-15 -20%-8%4%16%2017-062017-102018-022018-06房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 投资策略|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ......................................................................................... 4 主要政策回顾 .............................................................................................................. 4 重点城市成交情况 ...................................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪 ........................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ...................................................................................... 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ............................................................................ 13 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.06.18 -2018.06.24） .......................................... 4 图 2：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 3：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：40 城新房成交整体年趋势 ............................................................................ 6 图 7：40 城新房成交分线城市年趋势 ..................................................................... 6 图 8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.06.15-2018.06.21）