2020年房地产行业融资专题：_拨云见日，向阳而生

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 行业研究/专题研究 2021年01月22日 房地产开发 增持（维持） 房地产服务 增持（维持） 陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 SAC No. S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 SAC No. S0570520090003 研究员 021-28972087 linzhengheng@htsc.com 1《房地产服务/房地产开发: 高景气收官，全年销售创历史新高》2021.01 2《房地产服务/房地产开发: 行业周报（第二周）》2021.01 3《房地产开发/房地产服务: 行业周报（第一周）》2021.01 资料来源：Wind 拨云见日，向阳而生 2020 年房地产行业融资专题 核心观点 2020 年的房地产金融环境，既见证了一场突如其来的外生冲击，又经历了一场深谋远虑的内生变革。综合考虑“不急转弯”的宏观政策定调，房地产长效机制的“落实”，以及“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎管理制度的“实施”，我们认为 2021 年地产金融环境将“拨云见日”，拥有更高的能见度，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企。虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。 融资规模：20 年净融资额处于 2014 年以来的最低值，仅境内债有所改善 严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业空间见顶的预期，导致 2020 年地产净融资额收窄至 9283 亿元，同比下滑 37%，处于 2014 年以来的最低值，年末融资余额为 17.87 万亿元。仅境内债净融资额同比增长，且绝对值也还处于较低水平，开发贷、境外债、房地产信托净融资额都出现收缩，尤其房地产信托出现 3262 亿元净偿还。 融资分化：优质房企享集中度、成本、期限三重红利 尽管净融资额表现仍不理想，但在宏观流动性大幅宽松的背景下，房地产融资成本还是出现了明显优化。一方面是受到压缩的净融资额，另一方面是明显改善的融资成本，这意味着优质房企在融资集中度、融资成本和发债期限方面的相对优势更加显著。“三道红线”对于不同档房企发债集中度的影响尚不明显，长期来看绿档房企发债集中度有望提升。 到期债务：境内债压力逐季减弱，境外债到期高峰初至 房地产境内债正在经历从 2020Q2-2021Q4 的到期高峰，2021 年到期规模仍然很高，但压力将逐季减弱。房地产境外债将在 2021-2023Q1 迎来到期高峰，2021Q1、Q2 到期规模跳增，压力相对较大。 2021 展望：能见度提升，净融资额稳中有降 我们认为 2021 年房地产金融环境能见度有望提升，在过去融资渠道额度管控的基础之上，以“三道红线”、贷款集中度为主体的房地产宏观审慎框架基本成型，后续看点一是“三道红线”试点的执行效果和扩围节奏，二是关注居民债务收入比和房地产贷款风险权重的相关政策。净融资额稳中有降是大概率事件，降幅主要取决于房地产信托净融资额的收缩程度，境内债净融资额或将温和扩大，境外债有所收窄，开发贷保持平稳。 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 重点推荐：未来有望受益于融资优势，多元领域前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团；目前杠杆较高但有望改善，且在土地储备或周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城。 风险提示：疫情风险，行业政策、基本面下行风险，部分房企经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价 (元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 30.10 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 8.99 8.07 7.15 6.28 600383 CH 金地集团 12.47 买入 19.26 2.23 2.59 3.01 3.55 5.59 4.81 4.14 3.51 000736 CH 中交地产 6.51 买入 8.10 0.78 0.82 1.08 1.41 8.35 7.94 6.03 4.62 600325 CH 华发股份 6.19 买入 8.75 1.32 1.38 1.62 1.92 4.69 4.49 3.82 3.22 001914 CH 招商积余 23.09 买入 31.13 0.27 0.58 0.81 1.13 85.52 39.81 28.51 20.43 002968 CH 新大正 55.74 买入 69.75 0.97 1.22 1.55 1.97 57.46 45.69 35.96 28.29 000031 CH 大悦城 4.24 买入 6.33 0.55 0.47 0.55 0.64 7.71 9.02 7.71 6.63 资料来源：华泰证券研究所 (5)1739618320/0220/0420/0620/0820/1020/12(%)房地产开发房地产服务沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/专题研究 | 2021 年 01 月 22 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录 2020 年地产融资回顾：开启长效机制 ...................................................................... 3 融资规模：20 年净融资额处于 2014 年以来的最低值，仅境内债有所改善 .............. 6 境内债：发行规模逆势扩张，净融资重现 ......................................................... 6 境外债：全年跌宕起伏，发行规模和净融资出现收缩 ....................................... 8 开发贷：余额占比持续压降，净融资同比下滑 .................................................. 9 房地产信托：净融资十年来最低 ...................................................................... 10 融资成本：宽松流动性推动融资成本优化 ............................................................... 11 融资分化：优质房企享集中度、成本、期限三重红利 .......