房地产行业研究报告：资源进一步倾斜至规模房企

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 资源进一步倾斜至规模房企 百强房企 2020 年官方销售数据陆续公告，增长较快的房企有绿城、金茂、建发、德信及大发等。权益销售增长较高有金茂、龙光、绿城、正荣、建发、中骏及禹洲等。大部份港股主要房企都达标完成年度目标，完成率平均约 107%。 TOP 11-50 中大型房企全口径销售增长率为 26.2%，权益销售增长率为 19.5%，增长率仍然较高，反映中大型房企在占有率及资源获取上都有所改善。在银行房贷比率限制下，融资资源将进一步倾斜至規模房企。我们仍然看好融资资质较好、土储资源较佳、估值较低的龙头房企，如奥园、龙光、佳兆业、中梁、禹洲等。 报告摘要 房企销售达标完成。百强房企 2020 年官方销售数据陆续公告，增长较快的房企有绿城（3900.HK）、金茂（817.HK）、建发（1908.HK）、德信（2019.HK）及大发（6111.HK）等，增长率超过 40%，高于百强房企整体增长率。权益销售数据有待公司进一步公告，我们以克而瑞数据作参考，权益销售增长较高的房企有金茂（817.HK）、龙光（3380.HK）、绿城（3900.HK）、正荣（6158.HK）、建发（1908.HK）、中骏（1966.HK）及禹洲（1628.HK）等，增长率超过 30%。大部份港股主要房企都达标完成年度目标，完成率平均约 107%，与 2019 年相若。 小型房企进一步受压。TOP 10 房企全口径销售增长率为 14.5%，权益销售增长率为 12.3%，大至相同。TOP 11-50 中大型房企全口径销售增长率为 26.2%，权益销售增长率为 19.5%，差距较 TOP10 为高，但两项增长率都仍然较高，反映中大型房企在占有率及资源获取上都有所改善。然而 TOP 51-100 中型房企及 TOP 101-200 小型房企之权益增长率分别为 12.6%及 8.5%，增速较低。我们认为这是由于在百强房企的压力下，小型房企要进一步牺牲权益以追赶百强。然而小型房全口径及权益销售增长率仍然比百强房企为低，反映小型房企一直处于被动防守的状态。 融资资源将进一步倾斜。继房企「三道红线」的融资新规后，央行对银行之贷款结构设下指引，限制房贷比率。主要银行的贷款余额结构都大至合乎或接近标淮，按揭及地产贷款总量大概念会按总贷款余额增长，估计约在 10%。个别银行在个人住房贷款的比率略有超标的如建设银行、兴业银行等，其有关房贷总量增长会被限制，出缺部分将由其他银行填补，仍然能夠支撐 2021 年地產銷售。然而在房贷总量增长限制下，我们认为银行放贷将倾斜至高线热点城市，产品具比较优势、品牌较佳的房企将会在争取有限的融资资源上占优。 估值偏低已充分反映不利因素。我们认为在房企融资新规下，加上银行房贷比率的限制，融资资源将是关键，大型房企、国企享有融资上的便利，我们继续看好。在增长上，考虑到大型房企的高基数效应，我们认为中大型房企的增长将保持较快速度，尤其是销售规模冲 2000 亿元的房企。板块整体估值偏低，并充分反映政策逆风等不利因素，平均 2020/21 年市盈率约 4.6/3.9 倍，股息收益率约 8.5%/10.1%。我们认为板块现时的高股息收益将吸引资金逐步增持。我们仍然看好融资资质较好、土储資源较佳、估值较低的龙头房企，如奥园、龙光、佳兆业、中梁、禹洲等。 风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧 Tabl e_Title 2021 年 1 月 14 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 佳兆业集团 (1638.HK) 龙光地产 (3380.HK) 中国奥园 (3883.HK) 中梁地产 (2772.HK) 禹洲地产 (1628.HK) 股价表现 地产板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.600.700.800.901.001.101.2007-2008-2009-2010-2011-2012-2001-21地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2020 2021 2022 2020 2021 2022 2020 2021 2022 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 佳兆业集团 1638.HK 3.88 5.30 买入 4.3 3.7 3.2 0.68 0.60 0.52 4.7% 5.3% 6.2% 龙光地产 3380.HK 12.26 18.50 买入 4.9 4.2 3.4 1.36 1.08 0.86 8.2% 9.6% 11.7% 中国奥园 3883.HK 7.42 18.00 买入 2.7 2.0 1.8 0.84 0.65 0.53 14.9% 17.0% 21.7% 中梁控股 2772.HK 4.98 8.30 买入 3.1 2.3 1.9 1.16 0.86 0.66 13.1% 14.7% 21.2% 禹洲集团 1628.HK 2.83 5.30 买入 3.0 2.7 2.6 0.55 0.51 0.47 13.2% 14.6% 15.1% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2020 年下半年顺利复苏 根据克而瑞数据，百强房企累计全口径总额同比增长 12.4% 至 130,462 亿元。全口径销售增长较快的港股房企有绿城、金茂、建发、德信及大发等。中型房企在冲规模、保资源的诱因下增速（以全口径销售计算）较高，其中，销售额同比增长超过 40%的房企于 2020 年平均销售额为 755亿元（中位数：646 亿元）；同比增长介乎 20-30%的房企平均销售额为 911 亿元（中位数：841亿元）；同比增长介乎 0-20%的房企平均销售额为 2069 亿元（中位数：1355 亿元）。 百强房企累计权益口径总额同比增长 10.8% 至 94,462 亿元。权益销售增长较高的房企有金茂（817.HK）、龙光（3380.HK）、绿城（3900.HK）、正荣（6158.HK）、建发（1908.HK）、中骏（1966.HK）及禹洲（1628.HK）等，增长率超过 30%。平均权益比率为 71%，比 2019 年下降 1.1 个百分点。排名 50 以下之房企数据比较波动，假若只计算首 50 大房企，我们看到权益比率下降趋势较为明显，由 2017 年的 83.6%，下降至 2020 年的 70.8%。权益下降正好反映房企在冲全口径销售规模时，会牺牲项目持股比率来换取合作开发的机会。 从季度来看，百强房企在 2020 年第四季度之全口径销售额为 43,950 亿元，同比上升 23.9%。