宏观经济之地产研究专题之三：2021年地产产业链展望

宏观专题报告 | 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 2021 年地产产业链展望 宏观经济之地产研究专题之三 宏观专题报告 分析师 雒雅梅 S0800518080002 luoyamei@research.xbmail.com.cn 联系人 潘越 13508570688 panyue@research.xbmail.com.cn 相关研究 宏观经济之地产研究专题之二：融资新规对房地产行业的潜在影响 2020 年 9 月 28 日 宏观经济之地产研究专题之一：房地产的“韧性”能否持续？ 2020 年 1 月 21 日 Tabl e_Title ● 核心结论 Table_Summary 地产行业是2020年支撑经济发展的主要力量。一方面受益于疫情得到有效控制，行业率先有序复工复产。另一方面受益于货币和财政政策的积极推出。地产行业景气度不断修复，截止2020年11月，全国地产销售面积累计增速达到1.3%。同时，地产投资金额累计增速达到6.8%。 2020年行业政策由松转紧，信用环境宽松企业强于居民。2020年房地产行业政策出现过两次明显的变化。第一次是3月份，政策边际放松，聚焦在缓解开发商的现金流。第二次是7月份，核心热门城市政策收紧，重点是限需求的量和价。政策的相机抉择使房地产销售市场存在区域分化。截至2020年10月，虽然全国销售面积已经实现正增长，但全国仅一半的省份销售增速较去年同期加速。信贷政策虽然总量宽松，但结构更聚焦企业端。企业信用环境改善幅度好于居民端，导致地市景气度好于房市。 行业背景回到需求“因城施策”和供给“去金融化”主线。1）“因城施策”体现在一二线等核心城市执行严格的限购、限贷、限房价和地价。三四线等低能级城市跟随市场化波动。2）“去金融化”体现在以融资新规来管控房企加大财务杠杆的幅度，但并非一刀切紧缩。房企行为将围绕一方面拓宽融资渠道，如增加股权投资或提高精装修比例获得产业链融资。另一方面快周转运营回笼现金流。 建立产业链运行状态微观监测体系。以土地市场的成交情况作为地产产业链景气度变化的领先指标。1）土方。间隔土地成交时间约6个月，以小型挖掘机的销量和土地购置面积变化来确认行为的产生。2）打地基。以新开工面积和房价增速来确认，周度水泥磨机厂的开工率变化来验证。3）主体建设。增加对于塔吊的使用，以庞源新单指数的变化来验证。4）地面工程施工。带动相关行业如防水、涂料和木材的需求变化。以相关行业上市龙头公司的营收情况作为验证。5）外立面施工。以玻璃行业的库存变化和相关上市龙头公司-旗滨集团的营收情况作为验证。6）竣工交付。滞后于外立面施工6-9个月。以家电家居公司零售端营收情况作为验证。 2021年预计房企将开启新一轮的补库存周期。在疫苗未实现普及之前，货币信用政策将以“稳”为主，销售需求在稳信用和收入增长推动下有望小幅改善，预计地产销售面积YOY+2%。行业环境供给侧控制强于需求侧，房企预计拿地节奏稳中放缓，同时加快开工销售回款。预计新开工面积YOY+5%。此外，上一轮17-18年新增的开工项目将2021年逐渐实现交付，预计竣工面积YOY+10%。推荐重点关注房建挖掘机、工业建材和家电家具行业投资机会。 风险提示：信用环境超预期收缩、房地产行业政策收紧 证券研究报告 2020 年 12 月 21 日 宏观专题报告 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 12 月 21 日 索引 内容目录 一、2020 年地产产业链运行情况回顾 ................................................................................ 4 1.1 后疫情时代，基本面超预期复苏 ............................................................................ 4 1.2 政策相机抉择，由松转紧 ....................................................................................... 4 1.3 市场表现存在分化 .................................................................................................. 5 二、地产行业背景发生两个主要变化 ................................................................................. 7 2.1 变化之一：需求“因城施策” ..................................................................................... 7 2.2 变化之二：供给“去金融化” ..................................................................................... 7 三、新行业背景下，房企改变运营模式 .............................................................................. 9 3.1 方式一：聚焦销售，快周转运营 ............................................................................ 9 3.2 方式二：精装房渗透率提高，扩利润和扩资金渠道 ............................................. 10 四、建立地产产业链运行状态自下而上微观指标观察体系 ............................................... 10 4.1 拿地 – 百城土地成交面积 ................................................................................... 11 4.2 土方 – 土地购置面积和小型挖掘机销量 ............................................................. 11 4.3 新开工 – 房价增速和水泥磨机厂开工率 ............................................................. 12 4.4 主体建设 – 庞源新单指数 ................................................................................... 12 4.5 地面