2020年1~11月房地产行业数据点评：_投融资维持景气，开竣工延续修复

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 行业研究/行业月报 2020年12月17日 房地产开发 增持（维持） 房地产服务 增持（维持） 陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 SAC No. S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 SAC No. S0570520090003 研究员 021-28972087 linzhengheng@htsc.com 1《房地产开发/房地产服务: 行业周报（第五十周）》2020.12 2《房地产开发/房地产服务: 行业周报（第四十九周）》2020.12 3《房地产服务/房地产开发: 年末推盘发力，销售韧性十足》2020.12 资料来源：Wind 投融资维持景气，开竣工延续修复 2020 年 1-11 月房地产行业数据点评 核心观点 11 月全国房地产开发投资、销售同比增速略有放缓，开竣工延续修复，加速开工和库存变现依然为行业运营的主基调，供需稳定维持行业高景气周期。我们认为房地产融资长效机制是改变行业发展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强竞争优势。 投资延续景气周期，开工竣工持续修复 11 月全国房地产开发投资完成额同比增长 10.9%，行业景气度维持高位。1、土地投资层面：11 月土地成交价款同比增长 22.8%，一二线城市同三四线城市的土地市场热度持续分化；2、施工层面：11 月新开工面积同比增速继续温和回升，较 10 月提升 0.6pct 至 4.1%，三条红线和销售目标的双重压力下加快开工推盘依然为行业的主基调。11 月竣工面积同比增长3.1%，连续两月同比正增长。新开工、竣工延续复苏，同时存量项目加快施工变现，1-11 月施工面积同比增速较 1-10 月提升 0.2pct 至 3.2%。 供给提升和流动性平稳共同维持销售韧性 11 月全国商品房销售面积同比增长 12.1%，销售金额同比增长 18.6%。销售韧性主要源于：1、年末集中推盘高峰的到来，10、11 月单月新开工面积连续两个月正增长，房企新拿地项目争取年内实现推盘供货；2、据融360 统计，11 月全国首套房、二套房平均贷款利率分别环比持平、微降 1BP，连续 3 个月保持 2018 年以来的低位水平，且 11 月居民户中长期新增人民币贷款占中长期贷款的比重依然达到 46%（高于 1-11 月累计占比的 40%），流动性量价平稳在一定程度上延缓了货币政策常态化向需求端的传导。 销售回款顺畅，到位资金单月同比增速升至年内次高点 11 月房地产到位资金同比增长 17.2%，单月同比增速仅次于 8 月的 18.3%其中销售回款顺畅，按揭支持力度不减。11 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长 14.6%、18.3%，较 10 月分别-1.5、+5.3pct。国内贷款增速显著放缓，11 月同比增速较 10 月回落 9.6pct 至 8.9%，三条红线对金融机构借贷意愿的影响或逐步兑现，11 月自筹资金同比增速反弹至 20.1%。 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价 (元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 28.60 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 8.54 7.67 6.79 5.97 600383 CH 金地集团 13.84 买入 19.26 2.23 2.59 3.01 3.55 6.21 5.34 4.60 3.90 000736 CH 中交地产 6.81 买入 8.10 0.78 0.82 1.08 1.41 8.73 8.30 6.31 4.83 600325 CH 华发股份 6.28 买入 8.75 1.32 1.38 1.62 1.92 4.76 4.55 3.88 3.27 001914 CH 招商积余 22.90 买入 31.13 0.27 0.58 0.81 1.13 84.81 39.48 28.27 20.27 002968 CH 新大正 52.38 买入 69.75 0.97 1.22 1.55 1.97 54.00 42.93 33.79 26.59 000031 CH 大悦城 4.62 买入 6.33 0.55 0.47 0.55 0.64 8.40 9.83 8.40 7.22 资料来源：华泰证券研究所 (17)424456519/1220/0220/0420/0620/0820/10(%)房地产开发房地产服务沪深300行业评级： 相关研究 一年内行业走势图 重点推荐 行业研究/行业月报 | 2020 年 12 月 17 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录 投资延续景气周期，开工竣工持续修复 ............................................................................ 4 开发投资当月同比增速收窄至 10.9%，累计增速继续扩大 ....................................... 4 新开工和竣工延续修复，累计降幅继续收窄 ............................................................. 5 土地成交价款增速扩大，土地市场景气度延续分化 .................................................. 6 供给提升和流动性平稳共同维持销售韧性 ......................................................................... 7 销售回款顺畅，到位资金单月同比增速升至年内次高点 ................................................... 9 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 .....................................