商业贸易行业人口系列报告之一：中日对比，图说都市圈人口迁徙与住宅价格的相关性

研究源于数据 1 研究创造价值 [Table_Summary]人口系列报告之一 中日对比：图说都市圈人口迁徙与住宅价格的相关性方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 商业贸易行业 2018.05.03/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO]高级分析师 倪华 执业证书编号： S1220517070003 TEL: E-mail： nihua@foundersc.com [Table_Author]联系人： 吴丛露 TEL： E-mail： wuconglu@foundersc.com 重要数据： [Table_IndustryInfo]上市公司总家数 99 总股本(亿股) 1050.84 销售收入(亿元) 3639.64 利润总额(亿元) 170.61 行业平均 PE -102.92 平均股价(元) 11.90 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO]-15%-6%3%12%21%2017/52017/82017/112018/202000400060008000100001200014000160001800020000成交金额(百万)商业贸易沪深300数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO]《从国家战略出发，解读 CDR 对“阿里、京东、小米”等零售巨头及行业的影响》 《2018 春节消费数据点评：旅游文娱人气旺，线下百货景气度高》 《方正零售 2018 年年度策略:全面看多可选消费》 日本都市圈的发展经验： 城市群的形成动力主要来自于三个方面：自然生长力、市场驱动力、政府调控力，长期来看城市化的终极形态是都市圈。日本三大都市圈人口占全国人口 50%，且都市圈人口空间变化经历了先集中，后分散，再回流几个阶段，人口的流动直接决定了住宅价格的走势：1985~2000 年间东京都市圈核心区域（23区）的人口在向外迁移，因此这个时期郊区的房价涨幅快于中心城区，2000 年整个东京圈的平均住宅价格是 1985 年的 1.27倍，位于城市圈中心的区部的房价和 1985 年时基本持平，说明区部以外的地区房价的涨幅高于 27%。 2000 年之后，人口开始向中心区回流，因此虽然住宅价格整体都在向下走，但是中心区域的房价抗跌性好于周边地区。 中国高线城市仍具备人口吸引力，但增长区域主要在郊区： 地区的经济人口比（GDP 的占比/人口占比）可以衡量该地区对人口的吸引力，日本东京都与东京都市圈的经济人口比分别为 1.68 和 1.16，而我国的 4 大一线城市及一半以上新一线城市的经济人口比在 2 以上，说明高线城市仍然对低线城市具备吸引力。我国一线城市的整体人口密度低于日本、美国等发达国家的大都市，但是中心区域的人口密度却远高于那些城市，虽然东京都中心 3 区的就业人口密度达到 6 万人/km2，但是居住人口密度仅为 1 万人/ km2，而北上广深 4 个城市的核心区人口密度几乎都达到 2 万人/ km2 以上，尤其是上海达到 3 万人/km2 以上。随着轨交体系的完善，一线城市人口也会逐步向郊区扩散。 核心结论与观点: （1）长期来看城市化的终极形态是都市圈，而都市圈的内部则会经历聚集、扩散、再聚集的不同阶段，从日本都市圈的规律可以发现，人口流入的区域住宅价格涨幅更大（或抗跌性更强）。中国一线城市人口仍然具备增长空间，但中心区域人口密度已经较高，随着轨交体系的完善，人口有望向外围疏导，带动郊区住宅价格上涨，从这个角度来看，郊区住宅仍具备相对配置价值。 （2）从零售的角度来看，东京核心三区人口占比 3.3% 但零售业态占比 16.7%，主要因为东京职住分离显现明显，核心三区白昼人口较多，依旧会带动该区域的消费，因此零售业态向郊区扩散的速度相对会慢一些。 风险提示： 一线城市户籍限制，配套设施发展较慢，轨交建设进展较慢 研究源于数据 2 研究创造价值 [Table_Page] 商业贸易-行业深度报告 目录 1 城市群形成的原因和人口空间变化规律 ................................................................................... 4 1.1 大都市圈形成的理论 ............................................................................................................................... 4 1.2 城市产业、人口空间分布规律 ............................................................................................................... 5 2 日本都市圈经验：人口迁徙方向决定住宅价格表现 ............................................................... 7 2.1 都市圈人口分布：小面积汇集大量人口................................................................................................ 7 2.2 都市圈的产业分布：单位产出越高的产业分布越靠近中心 ................................................................ 8 2.3 人口先集中后扩散，房价变动趋势与人口流向相关 ............................................................................ 8 3 中国一线城市人口仍有吸纳能力，增长区域在郊区 ............................................................. 12 3.1 中国目前仍处于城镇化率快速提升阶段.............................................................................................. 12 3.2 特大城市仍有较大的人口容纳潜力 ..................................................................................................... 12 3.3 我国大都市核心区域人口密度过高，郊区化是必然趋势 .................................................................. 15 3.4 北上广深的轨道交通与欧美日城市有较大差距 .............................