物业管理行业空间运维新浪潮系列报告之一：竞争的本质，在蓝海赛道补专业短板

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 竞争的本质：在蓝海赛道补专业短板 空间运维新浪潮系列报告之一｜2020.10.13 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 物业管理行业专业能力不足，效率偏低，可能成为迫在眉睫的挑战。我们相信，优秀的企业将致力于引入算法，预测和识别需求，指引基层工作，提高基层员工工资收入，培育产业链专业化能力，扩张服务覆盖面。在板块估值结构分化浪潮中，我们相信规模化和差异化的优质企业将获得投资者持续青睐。 ▍物业管理的本质是识别特定空间人和房的共同服务需求，对大量机器和人员所付出的劳动进行有效整合。人工成本占物业管理公司成本近 60%。和其它劳动密集型行业一样，如何在“四保一服”的日常工作中识别客户需求，专业高效配置人员，是物业管理公司成功的关键。 ▍中国的物业管理行业何以成长？我国物业管理行业是在住房供给商品化浪潮中，凭借围合式小区形态，基于大量公共服务预算不足的现实，在三十年实践中发展起来的。我国物业管理公司，在业务广度要显著好于境外同行。但优秀物业管理公司的品牌常常不来自于具体的某项服务，而来自于历史上好产品的营建，并经常和开发企业共享同一品牌标识。优秀物业管理公司能力有历史积累，擅长整合各类服务和沟通甲方。 ▍效率较低可能成为行业迫在眉睫的挑战。物业管理公司普遍缺乏算法，无法有效预测需求，甚至不能及时响应需求——这就造成行业一直面临员工效率低，工资低，服务水平低的困扰。低效率，加上好品牌依赖于好产品的特殊历史渊源，实际上造成社区服务差异度低，长期被替换风险大。来自第三方的在管面积比例上升，进一步加剧了物管公司服务质素可能下降的风险。 ▍服务高效化、专业化可能成为优秀公司战略选择。主张人员复用本身可能源自员工效率过低，但解决低效的办法不可能是多业务人员复用，而只能是凭借科技系统进一步优化人员配置。将小区的公共区域用益直接变现成为物业管理公司佣金，可能面临越来越大的法律和道德挑战。无论从人员还是空间角度看，优秀的物业管理公司可能都会加大产业链上专业能力的投入，增强专业化水平。 ▍风险提示：一些物业管理公司缺乏护城河，长期而言可能遭遇空心化危机。 ▍估值或进一步分化，品质龙头成长可期。短期市场股票供给增加，我们认为唯有规模化及差异化的优质企业方能持续赢得投资者青睐。我们认为，差异化和规模化，将主要来源于科技系统推动效率提高，产业链孵化（并购）带来专业团队培养。我们坚定看好物业管理行业优质企业持续成长，最看好在科技提效和能力培育方面业内领先的万科物业和龙湖智慧服务（当然也是我们推荐万科 A 和龙湖集团的重要理由），在现有物业管理上市公司中，我们推荐绿城服务、招商积余、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务和新大正。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 绿城服务 买入 8.52 0.15 0.22 0.29 0.40 56.8 38.7 29.4 21.3 招商积余 买入 27.01 0.27 0.61 0.84 1.10 100.0 44.3 32.2 24.6 保利物业 买入 54.71 0.92 1.45 2.11 3.02 59.5 37.7 25.9 18.1 中海物业 买入 6.38 0.16 0.22 0.30 0.41 39.9 29.0 21.3 15.6 新大正 买入 57.99 0.97 1.19 1.62 2.20 59.8 48.7 35.8 26.4 永升生活服务 买入 13.82 0.13 0.24 0.36 0.53 103.1 58.4 38.0 26.2 新城悦服务 买入 16.72 0.34 0.48 0.71 0.99 49.2 34.8 23.5 16.9 碧桂园服务 买入 46.46 0.61 0.89 1.22 1.61 76.2 52.2 38.1 28.9 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：收盘价为 2020 年 10 月 12 日收盘价，除中海物业外港币已换算为人民币 物业管理行业 评级 强于大市（维持） 空间运维新浪潮系列报告之一｜2020.10.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 物业的本质：面向人和房，密集劳动的整合者 ................................................................. 1 物业管理公司为何存在？ .................................................................................................. 3 明显的短板——物业管理公司的效率 ................................................................................ 6 没有算法支撑的服务体系 .................................................................................................. 6 缺乏差异的服务 ................................................................................................................. 8 重视社区和基层，不等于无条件支持物业管理公司 .......................................................... 9 服务专业化可能成为优秀公司共同选择 .......................................................................... 10 人员复用真的有效吗？ .................................................................................................... 10 继续地上捡钱真的可能吗？............................................................................................. 11 增值服务和基础服务边界在哪里？ .................................................................................. 12 估值或继续分化，但品质龙头成长可期 ........................................